Saugiausia naujos statybos butų pirkimo schema yra DDU, arba dalyvavimo akcijoje, sutarties pasirašymas. Norma, kurią reglamentuoja federalinis įstatymas Nr. 214, apsaugo pirkėją nuo dvigubo pardavimo ir suteikia daugiau galimybių gauti pelningą hipoteką. Tačiau Maskvoje galite nusipirkti butą naudodami DDU tik 60% naujų pastatų. Kokias pardavimo schemas naudoja kiti kūrėjai? Ir kodėl jie juos renkasi?

Be dalyvavimo akcijoje sutarties, teisėtomis laikomos dar dvi butų pardavimo schemos: įstojimas į būsto statybos kooperatyvą (HBC) ir būsto sertifikato įsigijimas. Konkrečią schemą kūrėjas pasirenka pagal aplinkybes. Svarbu: sutartį su bendrainvestuotojais galite sudaryti, kai darbai jau vyksta ir yra statybos leidimas. Akcininkų lėšos nukreipiamos į konkretų objektą, leidžiantys dokumentai garantuoja, kad statyba yra teisėta, o projektas yra praėjęs visus pritarimus ir ekspertizes. Tačiau statybos leidimo išdavimas yra sudėtingas ir dažnai uždelstas procesas, todėl daugelis įmonių nori pradėti būsto pardavimą dar negavusios dokumento. Be to, DDU tam tikru mastu „suriša rankas“ plėtros įmonėms, ir tokia situacija tinka ne visiems.

Be to, kiekviena akcinio kapitalo sutartis turi būti užregistruota Rosreestr. Ir ši procedūra taip pat užtrunka. Dėl to akcininko pinigai įstringa kelyje pas vystytoją, kuris priverstas ieškoti kitų statybų finansavimo šaltinių. Todėl įmonės griebiasi kitų pardavimo schemų. Trumpai pakalbėkime apie kiekvieno iš jų privalumus ir trūkumus.

DDU: kūrėjo atsakomybė reglamentuojama

DDU yra schema, kuri geriausiai gina pirkėjo teises. DDU pardavimai patvirtina, kad projektui pritarė visos institucijos. Jei kūrėjas neįvykdo užduoties, akcininkas gali nutraukti sutartį ir reikalauti grąžinti pinigus bei baudą.

privalumus: privaloma valstybinė registracija. Garantuota apsauga nuo dvigubo pardavimo. Galimybė pasiimti pelningą būsto paskolą (bankai naujus pastatus su pardavimu pagal DDU laiko mažos rizikos objektais ir noriai juos skolina).

Minusai: Jūs negalite kreiptis dėl išsimokėtinai planų laikotarpiui po statybos užbaigimo. DDU negarantuoja, kad projektas bus baigtas. Toks susitarimas neapsaugo nuo statybos terminų pažeidimo.

Būsto kooperatyvas: daugiau laisvės – mažiau garantijų

Kita teisėta butų pardavimo schema, numatyta 214-FZ. Apie 5-6% naujų pastatų Maskvoje ir Maskvos regione parduodami per būsto kooperatyvus. Schema yra populiari tarp stambių vystytojų (PIK Group, Vedis Group) ir įrodė savo gyvybingumą nekilnojamojo turto rinkoje.

privalumus: Akcininkų registras apsaugo nuo dvigubų pardavimų. Galimybė išsimokėti ilgam laikui (net ir pradėjus namą eksploatuoti). Galimybė daryti įtaką statybų eigai (pavyzdžiui, statytojo bankroto atveju savarankiškai užbaigti namą).

Minusai: susitarimui nereikia valstybinės registracijos. Nuosavybė registruojama tik sumokėjus visą akciją. Statybos terminų laikymasis nėra stebimas. Už sutarčių pažeidimus kūrėjas negali būti laikomas atsakingu.

Sertifikatai: beveik nenaudotas

Vystytojas išduoda vertybinius popierius (sertifikatus), kurių kiekvieno nominalas atitinka buto kainą. Vystytojas įsipareigoja vėliau butą perduoti sertifikato turėtojui.

privalumus: Statytojas turi įregistruoti nuosavybės teisę į žemę ir gauti statybos leidimą. Valstybė kontroliuoja vystytojo, kaip finansų rinkos dalyvio, veiklą.

Minusai: apskritai tai nepatogu tiek kūrėjui, tiek pirkėjui, todėl schema naudojama itin retai.

Pilkos būsto pardavimo schemos

Jie naudojami kartu su legaliais pardavimo mechanizmais. Populiariausias yra preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas. Tai savaime nėra įstatymų pažeidimas, tačiau tai neturi nieko bendra su teisėtomis nekilnojamojo turto pardavimo schemomis. Pirkėjo teisės šioje situacijoje visiškai neapsaugotos, kadangi preliminariojoje sutartyje tik fiksuojami abiejų šalių ketinimai, tačiau neįpareigoja vykdyti to, kas numatyta. Tai yra, tokia sutartis neįpareigoja vystytojo perleisti būsto pirkėjo nuosavybėn. Tokiu atveju nuosavybės savininkas perveda kūrėjui sumą, kuri laikoma „užstato mokėjimu“. Akcininkas neturi nei teisės reikalauti buto, nei galimybės įrodyti investavimo fakto, jeigu vystytojas neperleidžia turto. Nebaigtų statybų atveju pirkėjas galės grąžinti tik užstatą.

Nei preliminari pirkimo-pardavimo sutartis (PDPA), nei vadinamoji preliminari DDU iš tikrųjų neturi nieko bendra su 214-FZ ir nėra registruoti Registracijos rūmuose. Ir tuo pačiu niekas negali sutrukdyti nesąžiningam vystytojui kelis kartus parduoti vieną butą.

Nekilnojamojo turto agentų nuomonė

Nekilnojamojo turto agentūros nori parduoti tuos naujus pastatus, kurie parduodami pagal 214-FZ. Optimalus pasirinkimas Maskvos maklerių yra DDU, nes ši schema yra skaidri, suprantama pirkėjui ir aiškiai reglamentuota įstatymų. Su ja agentūroms lengviausia dirbti. Taip pat tarp mėgstamiausių yra pardavimas per būsto kooperatyvus. Nors kooperatyvų atveju vystytojai patys tampa pardavimų organizatoriais ir dažniausiai butus parduoda savarankiškai, nedalyvaujant nekilnojamojo turto agentūroms.

Tačiau patys makleriai aiškina, kad galiausiai sprendžiant, dirbti su vystytoju ar ne, svarbi ne tik butų pardavimo schema, bet ir agentūros marža, parduodamų projektų portfelis, išskirtinės teisės parduoti.

Paskelbimo data 2013 m. spalio 28 d

Parduodant butus naujuose pastatuose vystytojai dažnai naudoja dvi teisines schemas: sudaro sutartį (DDU) arba parduoda per būsto statybos kooperatyvą (HBC). Straipsnyje pakalbėkime apie tai, kokias ypatybes ir skirtumus turi būsto kooperatyvo ir visuomeninio būsto kooperatyvo sutartys.

Sudarant akcinio kapitalo sutartį, vystytojai pritraukia lėšas iš piliečių. DDU esmė – pinigų investavimas į konkretaus buto statybą. Sutartyje numatytas būsimo būsto plotas, aukšto vieta, išplanavimas ir kaina.

DDU dalyvis nėra laikomas kūrėjo partneriu. Akcininkas praktiškai niekuo nerizikuoja ir jo interesus gina įstatymas, jei sutartis sudaryta teisėtai.

DDU yra sutartis, kurią reikia registruoti. Valdžios institucijos tikrina dokumento teisėtumą, tiria kūrėjo duomenis ir priežastis, kodėl jis sudaro tokias sutartis.

Jei vystytojas dėl kokių nors priežasčių negali įvykdyti savo įsipareigojimų pagal DDU ir dėl to sandoris nutraukiamas, visos investuotos lėšos grąžinamos akcininkui. Be to, jis papildomai gaus netesybas (1/150 refinansavimo normos).

Kokia pagrindinė informacija yra sutartyje?

1. Charakteristikos, vieta ir kiti duomenys apie statybvietę ir sutarties dalyką. Taigi turi būti nurodyta būsimo gyvenamojo ploto filmuota medžiaga, buto vieta aukšte, taip pat savybės, kurias jis turi atitikti raktų perdavimo akcininkui metu.
2. Konkreti data, kada bus baigtos objekto statybos. Jei kūrėjas vėluos, jam bus skirtos nuobaudos.
3. Sutarties dalyko kaina. DDU nurodo galutinę buto kainą, atsiskaitymo už jį būdus ir laikotarpį.
4. Garantijos įrenginiui ir komunalinėms paslaugoms.
5. Dokumentų, kurių pagrindu atliekama objekto statyba, sąrašas.
6. DDU šalių teisės ir pareigos.

Labai svarbu atskirti pagrindinę ir preliminariąją sutartį. Pastarojo teigimu, akcininkas praktiškai neturi jokios apsaugos nuo įstatymų, nes preliminarus DDU nėra registruotas vyriausybinėse agentūrose ir nereglamentuojamas federalinio įstatymo Nr. 124 nuostatų.

Kas yra būsto statybos kooperatyvas?

Antras būdas įsigyti būstą naujame pastate – įstoti į būsto statybos kooperatyvą ir gauti akcininko statusą. Būsto kooperatyvo sutartis valstybinėse įstaigose neregistruota.

Piliečiai jungiasi į būsto statybos kooperatyvus, kad pastatytų konkretų objektą. Manoma, kad prisijungimas prie būsto kooperatyvo yra susijęs su didesne rizika, nei sudarant bendrą sutartį su statybų bendrove.

Dalyvavimas būsto kooperatyvuose yra finansiškai pelningesnis. Piliečiai gali prisidėti iš savo santaupų arba iš kredito lėšų.

Akcininkai įmokas kooperatiniam fondui atlieka ištisus metus, apmokėdami pusę būsto kainos. Likusią sumą reikės sumokėti dalimis. Visos buto kainos apmokėjimo terminas yra nustatytas sutartyje ir gali svyruoti tarp 5-20 metų.

Pagal būsto kooperatyvo sutartį, fondo dalį turintis pilietis negali savo nuožiūra disponuoti butu naujame name, kol nesumokės visos sumos už būstą. Nuosavybė į tokį butą įregistruota pagal gautą iš butų kooperatyvo dokumentą.

DDU arba būsto kooperatyvo sutartis: ką pasirinkti?

Daugeliui piliečių šios dvi schemos yra vienintelės galimybės įsigyti būstą, nes šiais laikais butų kainos yra gana aukštos. Ką rinktis? Pažvelkime į septynis pagrindinius skirtumus tarp DDU ir būsto kooperatyvo sutarčių.

Mieli skaitytojai! Aptariame standartinius teisinių problemų sprendimo būdus, tačiau jūsų atvejis gali būti unikalus. Mes padėsime rasti savo problemos sprendimą nemokamai– tiesiog paskambinkite mūsų teisės konsultantui:

Tai greita ir nemokamai! Taip pat galite greitai gauti atsakymą naudodami konsultanto formą svetainėje.

1. Registracijos tvarka. DDU neturi teisinės galios, neatlikus registracijos Rosreestr. Įstojus į būsto kooperatyvą, priešingai, registracijos nereikia, todėl akcininkas šiuo atveju yra mažiau apsaugotas įstatymų.
2. Galutinė gyvenamojo ploto kaina. Buto kaina pagal DDU yra galutinė ir negali būti keičiama. Kalbant apie būsto kooperatyvus, gali būti, kad kaina gali padidėti dėl papildomų išlaidų, kurios gali atsirasti statybos procese.
3. Terminų nustatymas. DDU nurodo konkrečias datas, kada objektas bus baigtas ir pradėtas eksploatuoti. Įstojus į būsto kooperatyvą surašytoje dokumentacijoje konkrečios datos nenurodomos.
4. Popieriaus „skaidrumas“. Visi duomenys apie statybų įmonę ir turtą registruojant DDU yra absoliučiai atviri ir prie jų gali susipažinti bet kas. Be to, plėtotojas prie sutarties privalo pridėti leidimus išduodančius dokumentus ir techninį planą. Būsto kooperatyvų atveju statybos organizacija tokios pareigos neturi. Akcininkas gali reikalauti dokumentų, bet nėra garantijos, kad jis juos pamatys.
5. Sandorio nutraukimas. Nutraukus DDU, akcininkui grąžinama visa jo sumokėta suma ir netesybos. Nutraukus sutartį su būsto kooperatyvu, akcininkas gali tikėtis tik dalies sumokėtų pinigų.
6. Įmokos sąlygos. Pagal DDU akcininkas turi galimybę apmokėti buto kainą nedidindamas veiksnių. Būsto kooperatyvas savo ruožtu išduoda paskolas akcininkams už pusę būsto kainos su palūkanomis.
7. Įmokų mokėjimo sąlygos. Įregistruodamas DDU, akcininkas privalo sumokėti visą sumą už butą iki statybos užbaigimo dienos. Būsto kooperatyvai turi patogesnes sąlygas – būsto išlaidas galite susimokėti jau gyvendami jame.

Kaip matyti iš šių punktų, išankstinės darbo sutarties registravimas yra susijęs su mažiau rizikų. Tačiau vyriausybinės institucijos gali staiga nutraukti sutartį, jei kūrimo proceso metu bus aptikta pažeidimų. Net nepaisant to ir to, kad buto kaina turi būti sumokėta iki statybos pabaigos datos, DDU sudaro apie 55% statomų būstų.

Sudaręs sutartį su būsto kooperatyvu, akcininkas gali įsigyti butą pigiau, nes į galutinę kainą neįskaičiuotas 18% PVM. Be to, sutartis sudaroma ne iki namo statybos ir paleidimo eksploatacijos pabaigos, o ilgesniam laikui (iki 20 metų). Būsto kooperatyvai pasižymi mažesniu patikimumu, tačiau žymiai pigesniu būstu. Šis buto pirkimo būdas sudaro iki 35% naujų pastatų.

Pažvelkime į būsto kooperatyvų ir visuomeninių būsto kooperatyvų privalumus ir trūkumus lyginamojoje lentelėje.

Dalyvavimo sutartis	DDU yra registruotas Rosreestr. Buto kaina fiksuota. Praleidus terminus statybų bendrovė moka dideles baudas. Akcininkas gauna garantijas už turtą ir komunikacijas.	Akcininkas privalo sumokėti visą sumą iki statybos pabaigos. Pats vystytojas pasirenka valdymo įmonę, į akcininkų nuomonę neatsižvelgiama.
Būsto ir statybos kooperatyvas	Įmokų planas iki 20 metų. Būstas pigesnis 18%. Namo valdymas perduodamas butų kooperatyvui.	Sukčiavimo galimybė „dvigubai“ parduodant butus. Akcininkas neturi teisinės apsaugos. Kūrėjas neprivalo pateikti dokumentų. Buto kaina nėra fiksuota. Jei sutartis nutraukiama, akcininkas atgauna tik dalį pinigų.

Kiekvienas pilietis pats pasirenka patogiausią būdą įsigyti butą. Prieš stojant į būsto kooperatyvą ar sudarant privačios partnerystės sutartį, rekomenduojame pasitarti su teisininku.

Kas yra būsto kooperatyvai ir bendro naudojimo būsto kooperatyvai? ZhSK yra būsto statybos kooperatyvas, tai yra fizinių ar juridinių asmenų bendrija, suformuota bendrai daugiabučių namų statybai.

Būsto statybos kooperatyvo sąvoka apibrėžta Butų kodekse (110 straipsnis). Civilinis kodeksas gyvenamųjų namų kooperatyvus apibrėžia kaip ne pelno organizaciją, kurios egzistavimo tikslas nesusijęs su pelno siekimu.

Kai kuriais atvejais teisės aktai leidžia ne pelno organizacijoms vykdyti komercinę veiklą, tačiau tai turi būti siejama su jų kūrimo tikslu (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 50 straipsnis).

Ši įstatymo nuostata netaikoma būsto kooperatyvams. Be to, federalinio įstatymo „Dėl ne pelno organizacijų“ nuostatos negali būti taikomos būsto kooperatyvams.

Taigi keistai atrodo butų kooperatyvų teisinė padėtis – jie nėra pelno nesiekiančios organizacijos, tačiau tuo pačiu jiems uždrausta verstis komercine veikla. Tai kažkas panašaus į bendriją, kuri surenka pinigus, sumoka už statybas, o paskui priima gatavą objektą.

Skirtingai nuo būsto kooperatyvų, DDU nėra organizacija, o investicijų forma. Santrumpa reiškia tiesiog – akcinio kapitalo dalyvavimo sutartis.

Žmonės tiesiog investuoja pinigus į statomą gyvenamąjį namą pagal savo buto kainą.

Sutartis sudaroma tarp akcininko ir plėtros įmonės, tai yra tarp juridinio asmens ir fizinio asmens.

Nuoroda. Teisiniai santykiai tarp šių asmenų reguliuojami vadovaujantis Įstatymo N214-FZ, kuris dažniausiai vadinamas „Dėl dalyvavimo bendroje statyboje...“ nuostatomis.

Ir dar viena subtilybė – kuriant būsto kooperatyvus ir visuomeninius butų kooperatyvus iškyla tokios kategorijos kaip vystytojas ir akcininkas.

Koks esminis skirtumas?

Kuo viena dalyvavimo būsto statyboje forma skiriasi nuo kitos? Skirtumų tikrai yra. Neseniai kiekvienam iš jų buvo skirti atskiri reglamentai.

Anksčiau kalbėta, kad tai oficiali organizacija, būsimų gyventojų ir statybininkų sąveikos forma. DDU – tai asmenų (būsimų gyventojų) sąveika tiesiogiai su kūrėjais.

Šis skirtumas turi įtakos ir sutartiniams santykiams. Būsto statybos paslaugų ir DDS sutartys turi šiuos skirtumus:

1. Akcijų dalyvavimo sutartis turi būti užregistruota Federalinėje registracijos tarnyboje, panašiai kaip nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis. Būsto statybos kooperatyve sudarytos sutarties nereikia registruoti Federalinėje registracijos tarnyboje.
2. Dalies sutartyje būsto kaina iš karto nurodoma konkrečiomis sumomis, pradėjus namą eksploatuoti ši kaina nesikeičia. Bendraudami su būsto kooperatyvais vystytojai turi teisę keisti butų kainas, priklausomai nuo didėjančių kaštų.
3. Federalinis įstatymas Nr. 214 aiškiai nustato statybos užbaigimo terminą. Kūrėjas yra finansiškai atsakingas už sutartų sąlygų pažeidimą. Santykiais su būsto kooperatyvais pagrįstos statybos nėra reglamentuojamos jokiais terminais, todėl vystytojas neprisiima jokios atsakomybės už savo veiklos laiką.
4. Jei vystytojas nusprendžia atsisakyti statybų ir sutarties, jis privalo grąžinti visus investuotus pinigus akcininkams. Bet tokių garantijų kooperatyvo nariams niekas neduoda. Kūrėjas gali grąžinti dalį investuotų pinigų arba išvis nieko negrąžinti. Sutarčių schema tokių veiksmų nenumato.
5. turi teisę nemokėti visos sumos iš karto.

   Akcininkai tokių teisių neturi. Jie privalo sumokėti už butą iki statybos pabaigos datos.

6. Įmokų planai pagal bendros statybos sutartį niekaip neįtakoja buto kainos. Jei statybos vykdomos pagal sutartį su kooperatyvu, tai mokant dalimis, mokama suma didėja.
7. Vystytojas, dirbantis pagal bendrą statybos sutartį, prieš pradėdamas pardavimo procedūrą, Federalinei mokesčių tarnybai turi išsiųsti visus leidimus išduodančius dokumentus. Dirbant su būsto kooperatyvais tai nėra būtina.

Su esminiais būsto kooperatyvų ir valstybinių būsto kooperatyvų skirtumais galite susipažinti pažiūrėję vaizdo įrašą:

Dabar žinote, kuo skiriasi būsto kooperatyvai ir ikimokyklinio ugdymo kooperatyvai.

Kuris susitarimas yra geresnis?

Tokio tipo butų pirkimas visada yra susijęs su rizika. Jokio tipo sutartyse nėra visiškos apsaugos nuo problemų.. Pavyzdžiui, pirkėjai-akcininkai yra apdrausti nuo dvigubų pardavimų, o pirkėjai iš kooperatyvo gali persikelti į butą, kuriame jau kažkas gyvena (rekomendacijos, kaip išvengti rizikos perkant butą pagal būsto kooperatyvo sutartį, pateiktos).

Galiausiai niekas neapsaugotas nuo stichinių nelaimių, sukrėtimų statybinių medžiagų rinkoje, finansinių problemų ir galiausiai – kūrėjo bankroto.

Atsižvelgdami į situaciją, turite pasirinkti naudingiausią sutarties variantą. Tačiau labiausiai Pagrindinis šio pasirinkimo dalykas yra patikima informacija apie kūrėjo įmonę.

Stenkitės rinktis būsto rinkoje ilgą laiką buvusią, gerai pasiteisinusią, o svarbiausia – stačiusią pagal sutartis su akcininkais ir kooperatinėmis asociacijomis įmonę. Konfliktų su investuotojais išvengusi įmonė verta, kad su ja sudarytumėte sutartį.

Jei neturite pakankamai pinigų pradėti, galite prisijungti prie kooperatyvo, tikėdamasis, kad statant namą jūsų finansiniai reikalai pagerės. Jei turite pakankamai pinigų pradiniam daliniam mokėjimui už pigų būstą, geriau sudaryti bendro naudojimo sutartį.

Ką apie tai sako interneto vartotojai?

Jei radote klaidą, pažymėkite teksto dalį ir spustelėkite Ctrl + Enter.

Tarp vystytojo įmonės ir akcininko bei pirkėjo įstojimo į būsto statybos kooperatyvą (namų kooperatyvas). Šiandienos straipsnyje kalbėsime apie kiekvieno iš šių būsto pirkimo būdų privalumus ir trūkumus bei pabandysime išsiaiškinti, kuriam iš jų geriau teikti pirmenybę.

Kiekvienas iš paminėtų būdų yra visiškai teisėtas ir jį lydi atitinkami teisės aktai. Pirmuoju atveju santykius tarp akcininko ir vystytojo reglamentuoja federalinis įstatymas-214, o antruoju atveju, kai pirkėjas įstoja į kooperatyvą, galioja federalinis įstatymas-215.

Beje, šiandien didžioji dauguma sandorių Maskvos pirminėje nekilnojamojo turto rinkoje (apie 90 proc.) yra sudaryta būtent pagal DDU, tačiau būsto kooperatyvai taip pat neprarado savo aktualumo, nors tokie sandoriai sudaro tik apie 8 proc.

Kokia bendros ir kooperacinės statybos idėja?

Bendros statybos idėja (DDU rėmuose) yra tai, kad įmonė pritraukia pinigus iš akcininkų (lėšos, kurios iš esmės yra beprocentė paskola), už šiuos pinigus stato butus ir uždirba. Savo ruožtu akcininkai už suteiktas lėšas gauna būstą, mažesnę nei rinkos vertė.

Akcininko ir vystytojo santykius reglamentuoja Federalinio įstatymo 214 nuostatos, kurios kūrėjui nustato gana griežtus apribojimus. Jei vystytojas kaip nors pažeidžia akcininko teises, jis gali ginti savo interesus teisme.

Idėja statyti kooperatyvinį būstą (būsto kooperatyvų rėmuose) yra tai, kad piliečiai patys renka lėšas ir organizuoja statybos darbus (samdo rangovą, paveda jam pirkti statybines medžiagas, kontroliuoja kokybę ir pan.). Viena vertus, dalyviai gali gauti savo butus už mažesnę kainą (nei pagal DDU), kadangi nėra numatytas trečiųjų asmenų pelnas, atsiskaitoma už atliktus darbus ir įsigytas statybines medžiagas. Bet, kita vertus, įstatymas (FZ-215) negali apsaugoti piliečių nuo jų, nes jie patys stato būstą ir patys sprendžia, kaip ir kokia tvarka tai daryti.

Santykius tarp kooperatyvo ir šio kooperatyvo narių reglamentuoja vidiniai dokumentai – iš vienos pusės Chartija ir iš kitos – Dalyvavimo sutartis. Tuo pačiu metu Dalyvio sutartis gali būti pakeista bet kada, o jei dalyvio santykiai su kooperatyvu nesusiklostys taip, kaip kooperatyvo dalyvis iš pradžių ketino, bus sunku apginti savo bylą teisme.

Kainos komponentas

Būstas kooperatyve galima įsigyti pigiau nei iš vystytojo pagal DDU. Bendros statybos atveju yra tam tikrų apribojimų, dėl kurių nekilnojamasis turtas brangsta, palyginti su kooperatiniu būstu:

Pirma, vystytojas turi ne tik susigrąžinti išlaidas, bet ir gauti pelną, kitaip jo veikla netenka prasmės. Kooperatyvo statyba turi skirtingus prioritetus, dalyviams reikalingas būstas, todėl pagrindinė užduotis yra padengti statybos išlaidas;

Antra, Vystytojas, parduodamas būstą, yra priverstas į kainą įtraukti PVM. Savarankiška statyba (kooperatyvo) neapmokestinamas pridėtinės vertės mokesčiu;

Trečias, plėtotojas negali išvengti išlaidų, kurios atsiranda drausdamas savo atsakomybę akcininkams, įstatymas įpareigoja drausti rizikas, o išlaidos taip pat įskaičiuotos į būsto kainą. Būsto kooperatyvams tokių reikalavimų nėra, tačiau sandorių draudimo nebuvimas ženkliai padidina kooperatyvo narių rizikas.

Kokybės garantijos

Statybos kokybė yra vienas iš svarbiausių parametrų, pagal kurį potencialūs akcininkai/akcininkai dažnai renkasi naują pastatą.

Pirkimas pagal DDU suponuoja, kad akcininkas yra vartotojas, todėl jį gina Vartotojų teisių įstatymas.

Savo ruožtu kooperatyvo narys (namų kooperatyvas) taip nėra, nes savanoriškos asociacijos narys iš tikrųjų vartoja savo paslaugas. Taigi teismas nepadės apginti kooperatyvo dalyvio teisių dėl būsto kokybės ir kitų statybos parametrų.

DDU teigimu, kūrėjas prisiima garantinius įsipareigojimus akcininkui penkerius metus. Tai yra, jeigu po tam tikro laiko po buto priėmimo akcininkas nustato trūkumus, kurių buvimo nebuvo galima nustatyti būsto perdavimo momentu, vystytojas privalo šiuos trūkumus pašalinti. Garantinis laikotarpis, kuris turi būti nurodytas DDU (pagal federalinį įstatymą-14) yra 5 metai. Savo ruožtu būsto kooperatyvai negali būti priversti pašalinti trūkumus, nes federalinis įstatymas-215 nieko nesako apie garantinį laikotarpį.

Dviguba pardavimo apsauga

DDU turi būti užregistruotas Rosreestr, taip pašalinant galimybę kelis kartus parduoti tą patį butą. Techniškai gali nutikti kažkas panašaus, pavyzdžiui, butas bus parduotas vieną kartą pagal DDU, o plėtotojas jį parduos dar keliems klientams pagal Preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį. Bet DDU pasirašęs akcininkas teismo sprendimu bus besąlygiškai pripažintas vieninteliu turto savininku, o likę „pareiškėjai“ tiesos ieškos labai ilgai.

Įstojus į kooperatyvą nebūtina privalomai registruoti sutartį, todėl parduoti butą neribotam pirkėjų skaičiui visiškai įmanoma, nors to ir neįmanoma patikrinti.

Būtina suprasti, kad būsto kooperatyvas nesuteikia apsaugos nuo kooperatyvo vadovybės sukčiavimo.

Apsauga nuo sutarties pakeitimų

Galingas argumentas

Akcininkas gali atsisakyti keisti DDU, o vėliau vystytojas teisme turės grąžinti akcininkui sutarties sudarymo metu sumokėtą sumą arba sumokėti netesybas (pasiūlyti kitus problemos sprendimo būdus).

Federalinis įstatymas-214 įpareigoja kūrėją DDU nurodyti visus būsimo buto parametrus - kvadratinių metrų skaičių, kvadrato kainą, bendrą gyvenamojo ploto kainą, išplanavimą, statybinių medžiagų tipą ir kokybę, komunalines paslaugas ir kt. Jei statybos proceso metu kyla noras ar poreikis ką nors keisti (pavyzdžiui, keramzito bloką pakeisti pelenų betonu, dvigubo stiklo langus mediniais rėmais), pakeitimai gali būti daromi tik akcininkui sutikus.

Dalyvavimo sutartyje (namų kooperatyvas) daryti pakeitimus yra daug lengviau, tam nereikia kiekvieno dalyvio sutikimo, kooperatyvo valdybai tereikia gauti daugumos sutikimą. Tai galima padaryti įvairiais būdais ir dažnai pasiūlymas atrodo kaip ultimatumas (pavyzdžiui, jei nebus nuspręsta daryti pakeitimus, reikės surinkti papildomų lėšų, nes esamų nebeužtenka).

Tai yra, kooperatyvo dalyvis baigęs statybas gali negauti tiksliai to, ko iš pradžių tikėjosi. (pavyzdžiui, mažesnė kvadratūra, skirtinga būsto kokybė ir pan.) ir niekas už tai nebus atsakingas, kooperatyvas neatlygins nei moralinės, nei materialinės žalos.

Jei dalyvis nori išeiti iš būsto kooperatyvo prieš pastatant namą, jis gali tai padaryti įstatuose nustatyta tvarka. Tuo pačiu metu kooperatyvas turi pervesti sumokėtą sumą į dalyvio sąskaitą ir dėl to dažnai iškyla problemų, kurias tenka spręsti teisme. Taigi, chartijos nuostatos gali keistis dalyviui išvykstant, o pagal susitarimą pinigų grąžinimas gali trukti neribotą laiką. Geriausias pasirinkimas šiuo atveju būtų kvalifikuoto teisininko, kuris atstovaus jūsų interesams teisme, pagalba.

Pinigų grąžinimas, baudos, kompensacija

Būsto kooperatyvas: sunkūs faktai

Saratovo gyventojai prisimena rezonansinį atvejį, kai būsto kooperatyvo „Kapitel-2002“ pirmininkas paliko 274 dalyvius be butų, o buvo pavogta apie 160 milijonų rublių, o statybos sustojo aštunto aukšto lygyje. Nereikia nė sakyti, kad kooperatyvo nariai niekada negavo jokios kompensacijos?

Pagal federalinį įstatymą-214 (pakeitimai, įsigalioję 2017 m.) plėtros bendrovė turi būti savireguliacijos draugijos narė, turėti įstatinį kapitalą ir mokėti įmokas į kompensavimo fondą (bendra visiems kūrėjams). Vystytojo bankroto atveju visi mokėjimai akcininkų naudai bus kompensuojami šio fondo lėšomis. Tai yra, jei bankroto metu namas nebaigtas statyti ar pradėtas eksploatuoti, akcininkas gali tikėtis, kad pinigai jam bus grąžinti arba namas vis tiek bus baigtas. (tokiais atvejais SRO gali perduoti turtą kitam vystytojui).

Tokiais atvejais ko nors pasiekite iš kooperatyvo (namų kooperatyvas) problemiškas. Pinigus būsto kooperatyvas galės grąžinti tik tuo atveju, jei jie bus sąskaitoje (nors tai, kad statybos sustojo pats savaime rodo pinigų trūkumą). Žinoma, už papildomus mokėjimus (baudos, kompensacijos) skaičiuoti nereikia, grąžinimo tvarką nustato pats kooperatyvas, jei kooperatyvo nariui pavyks grąžinti bent dalį, bus labai gerai.

Teisybės dėlei verta paminėti, kad naujieji DDU pakeitimai dar tik įgyvendinimo stadijoje, tačiau jau yra mechanizmų, kurie leidžia užtikrinti mokėjimus akcininkams – tai civilinės atsakomybės draudimas ir banko garantija.

Būsto kooperatyvų atveju draudimas nėra privalomas reikalavimas. Taigi, jei valdymas organizuojant statybos darbus pasirodo neefektyvus (to negalima atmesti, nes kooperatyvo valdybos nariai nebūtinai yra statybų rinkos profesionalai), o statyboms užbaigti neužtenka pinigų, tuomet arba teks ieškoti papildomų lėšų, arba bandyti kažkaip realizuoti nebaigtą projektą.

Įmokų planas, hipoteka, valstybės parama hipotekai

Būsto pirkimo per būsto kooperatyvą privalumas yra galimybė susitarti dėl išsimokėtinai ilgam laikotarpiui (iki 7 metų), be to, pinigus galima mokėti dalimis ir po to, kai namas pradedamas eksploatuoti ir jį apgyvendinus.

Pasak DDU (Maskvai) Maksimalus įmokos laikotarpis – 2 metai. Būsto paskola gali būti išduodama tiek pagal DDU įsigytam būstui, tiek būstui, pastatytam kooperatyvų. Lengvatinės hipotekos programos gali būti teikiamos tik perkant nekilnojamąjį turtą pagal DDU, kooperatinei statybai valstybės paramos programos netaikomos.

Išvada

Vienas iš pagrindinių kooperatyvo statybos privalumų yra kaina. Būstas kooperatyvo nariui gali kainuoti žymiai pigiau nei akcininkui, įforminusiam santykius su vystytoju pagal DDU, be to, yra galimybė mokėti įmokas, o tai taip pat didina būsto kooperatyvo patrauklumą.

Tačiau gindamas dalyvių interesus būsto kooperatyvas labai pralaimi bendrai statybai. Rizika likti be pinigų ir be buto dėl sukčiavimo ar kitų aplinkybių arba gauti nekokybišką būstą akcininkui yra daug mažesnė.

Jeigu kooperatyvo narys apsisaugos apsidrausdamas sandorį, tai įmokų suma pagal draudimo sutartį buto savikainą labai priartins prie plėtotojų siūlomos kainos. Taigi nekilnojamojo turto pirkimas pagal DDU atrodo patikimesnis, tokiu atveju didesnę kainą kompensuoja ženkliai sumažėjusi rizika. Tačiau reikia suprasti, kad perkant būstą pagal DDU, kyla ir rizika, šiuo metu nė vienas nekilnojamojo turto pirkimo būdas pirminėje rinkoje negali garantuoti visiško saugumo.

Igoris Vasilenko

Panašūs straipsniai