Cand. tech. mokslai,
ANF-ASSESSMENT LLC generalinis direktorius
Kaip žinoma, bruto rentos koeficientas (GRM) – tai vidutinis statistinis rinkos kainos ir tam tikros rūšies turto potencialių arba faktinių bendrųjų pajamų santykis.
Paprastai nekilnojamojo turto objektams VRM nustatoma:
- taikant pajamų metodą, kai kapitalizacijos normai nustatyti naudojamas rinkos išskyrimo metodas;
- taikant lyginamąjį metodą, siekiant apskaičiuoti rinkos vertę pagal žinomą nuomos tarifą arba rinkos nuomos tarifo vertę pagal žinomą rinkos vertę.
Šiuo tikslu įprastam nekilnojamojo turto vertinimui, panašiam į objektą, atrenkami tokie rinkos pasiūlymai, kuriuose vienu metu yra ir pardavimo, ir nuomos pasiūlymai. Daroma prielaida, kad tokie pasiūlymai yra rinkos pobūdžio. Tuo pačiu metu BRM vertė, apskaičiuota remiantis tokiais duomenimis, paprastai turi sistemingą ir reikšmingą atsitiktinę paklaidą.
Sisteminės klaidos buvimas paaiškinamas taip. Tiesą sakant, savininkui, vienu metu parduodančiam ir nuomojančiam nekilnojamąjį turtą, nėra abejingų, kurį variantą potencialus pirkėjas teikia pirmenybę. Daugeliu atvejų savininkas ketina parduoti turtą ir siūlo nuomą, kad turtas ekspozicijos laikotarpiu nestovi be darbo, o gautų pajamų. Suprasdamas, kad parduodant nuomininko buvimas yra rimta našta, dėl kurios sumažės pardavimo kaina, jis sudaro trumpalaikę nuomos sutartį arba su sąlyga, kad ji bus nutraukta nuomotojo prašymu. Akivaizdu, kad šiuo atveju nuomos kaina turėtų būti mažesnė nei rinkos. Todėl, nepaisant to, kad nagrinėjamu atveju pardavimo kaina yra linkusi į rinkos vertę, BPM yra sistemingai pervertinamas.
Padidėjusi atsitiktinė klaida atsiranda dėl šių priežasčių. Kaip žinoma, maksimali atsitiktinė paklaida yra lygi pusei pasikliautinojo intervalo ir yra (santykinėmis reikšmėmis):
Kur:
P – santykinė paklaida (procentai / 100);
t – Studentų pasiskirstymo indeksas;
V - variacijos koeficientas;
n - imties dydis;
S - standartinis nuokrypis;
X av – imties vidurkis.
Kadangi siaurame rinkos segmente pasiūlymų vienu metu parduoti ir išnuomoti nekilnojamojo turto objektus, panašius į vertinimo objektą, pasitaiko itin retai, imties dydis nėra didelis (keli pasiūlymai), todėl didėja statistinė paklaida. Pavyzdžiui, kai patenkinamas variacijos koeficientas yra 0,1, imties dydis 3 ir reikšmingumo lygis 0,05, maksimali atsitiktinė paklaida yra 44%.
Bandymas padidinti imties dydį plečiant rinkos segmentą padidina imties nevienalytiškumą, o tai neišvengiamai reiškia variacijos koeficiento padidėjimą. Šiuo atveju imties vidurkio paklaida, kaip taisyklė, nemažėja.
Panagrinėkime alternatyvų BPM nustatymo metodą. Įprasta BRM skaičiavimo lygtis yra tokia:
(2a)
Kur:
C 1 - 1-ojo objekto pardavimo kaina;
A 1 - 1 objekto nuomos tarifas ir kt.
Išreiškimą skliausteliuose perkelkime į bendrą vardiklį ir skaitiklį bei vardiklį padauginkime iš vidutinės nuomos mokesčio (A vid.). Gauname tokią išraišką:
Aukščiau pateiktoje išraiškoje (2b) kiekviena pardavimo vertė, susijusi su vidutine nuomos kaina, dauginama iš koeficiento, reiškiančio santykį: skaitiklyje nuomos tarifų sandauga, kurioje terminą atitinkanti nuomos kaina pakeičiama vidutine nuomos tarifas, vardiklyje, visų nuomos tarifų sandauga. Pažymėję šiuos koeficientus kaip P 1, P 2 ... P n ir suvidurkindami juos (P avg), gauname tokią apytikslę apskaičiuotą priklausomybę:
(3)
Šioje formoje priklausomybė (3) leidžia nustatyti VRM pagal nesusijusius duomenis apie pardavimo kainas ir nuomos tarifus, tai yra, susijusius su skirtingais nekilnojamojo turto objektais tame pačiame rinkos segmente.
Akivaizdu, kad priklausomybės (3) aproksimacijos laipsnį iki pradinės „tikslios“ priklausomybės (2b) lemia vidutinio koeficiento reikšmė ir pardavimo kainos bei nuomos mokesčio imties verčių diapazonas.
Pabandykime įvertinti priklausomybės (3) paklaidos dydį, palyginti su priklausomybe (2b).
Panagrinėkime du pavyzdžius, kurių kiekvienoje reikšmės C 1, C 2 ... C n ir A 1, A 2 ... A n nėra lygios viena kitai, tačiau jų santykiai yra vienodi.
(C 1 / A 1 = C 2 / A 2 =...). Akivaizdu, kad šiuo atveju turi būti įvykdyta sąlyga: Рср = 1. Jei imsime didžiausių ir mažiausių verčių santykio reikšmę kaip imties diapazono charakteristiką, tai nagrinėjamam atvejui turime: C max. / C min = A max / A min.
Galimi vidurkinimo metodai: aritmetinis vidurkis, geometrinis vidurkis, harmoninis vidurkis. Analizė parodė, kad aritmetinis vidurkis ir geometrinis vidurkis, naudojami kaip vidutinė reikšmė, duoda sisteminę paklaidą rezultato pervertinimo kryptimi. Pavyzdžiui, kai C max / C min = A max / A min = 2,0, kai imtis n = 10: aritmetiniam vidurkiui - P avg = 1,049, geometriniam vidurkiui - P vid. = 1,024. Harmoniniam vidurkiui - visada P av = 1,000, neatsižvelgiant į imties diapazoną ir A verčių kitimo imtyje dėsnį. Šis poveikis gali būti įrodytas griežtai matematiškai. Todėl tolesniuose tyrimuose buvo daroma prielaida, kad vidurkinimui naudojamas harmoninis vidurkis, ty visada P av = 1.
Kadangi išraiškos (2a) ir (2b) duoda identiškus rezultatus, toliau nurodoma tiesiog priklausomybė (2).
Panagrinėkime du vienodo tūrio dydžių C 1, C 2 ... C n ir A 1, A 2 ... A n pavyzdžius, kurių kitimo dėsnis yra savavališkas, bet santykio C max / lygybė C min = A max / A min išsaugomas.
Tyrimas parodė, kad jei imties elementus išdėstysite didėjančia (mažėjančia) tvarka ir apskaičiuosite BPM reikšmę kiekvienai iš gautų reikšmių porų C ir A, tada skaičiavimo rezultatai iš (2) ir (3) priklausomybių sutaps. . Didžiausias rezultatų, gautų nuo priklausomybių (2) ir (3), nuokrypis stebimas, jei reikšmės pasikeičia „ne fazės“ (mažos C reikšmės atitinka dideles A reikšmes ir atvirkščiai), ir pokytis vyksta laipsniškai imties viduryje. Be to, kaip paaiškėjo, rezultatas nepriklauso nuo imties dydžio.
Sukūrus grafiką dviem ribiniams atvejams, galima gauti BPM reikšmių neapibrėžties sritį, kuri apibūdina paklaidą pereinant iš priklausomybės (2) į priklausomybę (3). Ši sritis pasislenka žemyn nuo rezultatų, gautų iš priklausomybės (2).
Atvejo C max / C min = A max / A min skaičiavimo rezultatai parodyti fig. 1.
Ryžiai. 1. VRM apskaičiavimo pagal (3) ir (2) priklausomybes rezultatų santykio priklausomybė nuo C max / C min, jei
C max / C min = A max / A min
Nubrėžę vidurinę liniją gautoje srityje, galite nustatyti koregavimą, kuris leis jums sujungti šią vidurinę liniją su reikšmėmis, gautomis iš priklausomybės (2). Šiuo atveju klaida naudojant priklausomybę (3) bus simetriška tikslaus rezultato atžvilgiu. Pavyzdžiui, kai C max / C min = A max / A min = 2,0, pataisos koeficiento reikšmė bus K = 1,111, o paklaida bus 10%. Atsižvelgiant į tai, kad reikšmė P av = 1 visada yra, priklausomybę (3) galima pateikti tokia apskaičiuota forma:
Kur:
K – koregavimo koeficientas, priklausantis nuo pardavimo kainų ir nuomos įkainių imčių parametrų.
Kadangi praktiškai ne visada įmanoma užtikrinti lygybės C max / C min = A max / A min įvykdymą, buvo atlikti variaciniai skaičiavimai, kurie leido gauti pataisos koeficientų vertes, priklausomai nuo originalių pavyzdžių parametrus. Skaičiavimo rezultatai pateikti lentelėje. 1. Lentelėje. 2 lentelėje pateikti imčių pardavimo kainų ir nuomos tarifų kitimo dėsnio neapibrėžtumo sukeltų sisteminių klaidų vertinimo rezultatai. Tuo pačiu metu būdinga, kad bendru atveju C ir A reikšmių imties dydžiai gali nesutapti.
Lentelė 1
Pataisos koeficiento reikšmė, priklausanti nuo mėginių charakteristikų
| Santykis C max / C min | Santykis A max / A min | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,006 | 1,029 | 1,085 | 1,153 | 1,220 | 1,358 |
| 1,25 | 1,000 | 1,012 | 1,036 | 1,095 | 1,165 | 1,232 | 1,370 |
| 1,50 | 1,000 | 1,015 | 1,040 | 1,103 | 1,172 | 1,240 | 1,376 |
| 2,00 | 1,000 | 1,019 | 1,047 | 1,111 | 1,181 | 1,247 | 1,377 |
| 2,50 | 1,000 | 1,021 | 1,050 | 1,115 | 1,183 | 1,249 | 1,374 |
| 3,00 | 1,000 | 1,024 | 1,053 | 1,119 | 1,186 | 1,250 | 1,370 |
| 4,00 | 1,000 | 1,026 | 1,057 | 1,122 | 1,188 | 1,248 | 1,360 |
Lentelė 2
Sisteminė klaida, kurią sukelia imčių pardavimo kainų ir nuomos įkainių kitimo dėsnių neapibrėžtumas, priklausomai nuo imčių savybių
| Santykis C max / C min | Santykis A max / A min | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 0,0% | 0,6% | 1,2% | 3,5% | 5,9% | 8,5% | 13,1% |
| 1,25 | 0,0% | 1,2% | 2,7% | 6,1% | 9,3% | 12,4% | 17,8% |
| 1,50 | 0,0% | 1,9% | 4,0% | 8,2% | 11,8% | 15,4% | 21,4% |
| 2,00 | 0,0% | 3,0% | 5,8% | 11,1% | 15,7% | 19,8% | 26,6% |
| 2,50 | 0,0% | 3,7% | 7,1% | 13,2% | 18,3% | 22,8% | 30,1% |
| 3,00 | 0,0% | 4,2% | 8,1% | 14,7% | 20,3% | 25,0% | 32,6% |
| 4,00 | 0,0% | 5,0% | 9,4% | 16,8% | 22,9% | 28,0% | 36,0% |
Didžiausios atsitiktinės paklaidos dydis skaičiuojant BRM naudojant priklausomybę (3) nustatomas pagal įprastinę priklausomybę (1). Šiuo atveju variacijos koeficientas apskaičiuojamas taip:
;
Kur:
V VRM - apskaičiuotos VRM vertės variacijos koeficientas;
V С - pardavimo kainų imties variacijos koeficientas (C);
V 1/A – atvirkštinių nuomos tarifų verčių imties variacijos koeficientas (1/A).
Kadangi sisteminių ir atsitiktinių klaidų dydžiai yra vienas nuo kito nepriklausomi, bendra paklaida apibrėžiama taip:
Kur:
P sumos – bendra apskaičiuotos BRM vertės paklaida;
P syst – sisteminė klaida;
P atvejis – atsitiktinė klaida.
Išvados:
1. Pateikiamas VRM apskaičiavimo metodo, pagrįsto nesusijusiomis vidutinėmis pardavimo kainų ir atitinkamo rinkos segmento nuomos įkainių rinkos vertėmis, nustatytomis atitinkamame rinkos segmente, naudojimo leistinumas, leidžiantis žymiai išplėsti potencialių analogiškų objektų sudėtį.
2. Parodyta, kad nagrinėjamas VRM skaičiavimo metodas leidžia pereiti prie kontroliuojamos sisteminės skaičiavimo klaidos, priešingai nei skaičiuojant pagal pardavimo kainas ir nuomos įkainius, susijusius su pavieniais objektais.
3. Galimybė naudoti didesnes imtis kaip pradinius duomenis skaičiavimuose leidžia sumažinti atsitiktinę paklaidą iki priimtinų verčių.
Literatūra
- dictionary.finam.ru/dictionaryp
- Esipovas V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. Verslo vertinimas. 2-asis leidimas. Sankt Peterburgas, PETERAS, 2006p
- Statistikos teorija. Vadovėlis. Red. G. L. Gromyko. 2-asis leidimas. M., INFRA-M, 2005p
- Ryvkin A. A. ir kt., Matematikos vadovas. M., Aukštoji mokykla, 1975p
49 klausimas. Nekilnojamojo turto vertinimo metodai, pagrįsti bruto nuomos koeficiento naudojimu
Lyginamojo (rinkos) požiūrio taikymas vertinant nekilnojamąjį turtą
Lyginamasis (rinkos) metodas pateikė:
pardavimų palyginimo metodas;
taikant bruto rentos daugiklio metodą.
Bruto nuomos koeficientas yra pardavimo kainos ir potencialių arba faktinių bendrųjų pajamų santykis.
Šis metodas atliekamas trimis etapais:
1. Įvertinamos rinkos nuomos pajamos iš vertinamo turto.
2. Ryšys su bendrųjų pajamų pardavimo kaina nustatomas remiantis naujausiais rinkos sandoriais.
3. Tikėtina vertinamo turto vertė apskaičiuojama rinkos nuomos pajamas iš vertinamo turto padauginus iš bendrosios nuomos daugiklio.
V – tikėtina vertinamo turto pardavimo kaina;
Dr - vertinamo turto nuomos pajamos;
GRM – bruto nuomos koeficientas;
Sanal - analogo pardavimo kaina;
PVDanal - potencialios bendrosios analogo pajamos.
Bruto nuomos koeficientas (GRM) yra pardavimo kainos ir potencialių bendrųjų pajamų arba faktinių pajamų santykis.
Norėdami naudoti šį metodą, turite:
Įvertinti bendrąsias rinkos pajamas, kurias sukuria turtas;
Pagal palyginamus analogų pardavimus nustatyti bendrųjų pajamų iš vertinamo turto ir pardavimo kainos santykį;
bendrąsias pajamas iš vertinamo objekto padauginti iš analogų vidutinės GRM vertės.
Tikėtina pardavimo kaina apskaičiuojamas pagal formulę:
Tsob = PVD o * VRM a = PVD * (C a: PVD ia) – tai visų verčių vidurkis
kur Tsob yra tikėtina vertinamo turto pardavimo kaina;
PVDo - bendrosios pajamos iš vertinamo objekto;
VRMa - vidutinis bruto nuomos koeficientas;
Tsa - 1-ojo palyginamo analogo pardavimo kaina;
PVD1a m - 1-ojo palyginamo analogo potencialios bendrosios pajamos;
m yra pasirinktų analogų skaičius.
Mūsų mokytojai naudoja santrumpą vidutinis GRM (gross rental multiplier). Skaičiavimas toks pat, tačiau pažymima, kad GRM nėra koreguojama dėl skirtumų tarp vertinimo objekto ir palyginamų analogų, kadangi skaičiuojant GRM remiamasi faktinėmis nuomos įmokomis ir pardavimo kainomis, kuriose jau atsižvelgiama į šiuos skirtumus.
50 klausimas. Nekilnojamojo turto vertinimui naudojami kapitalizacijos rodiklių sudarymo metodai
Pajamų metodo taikymas
Pajamų metodas nekilnojamojo turto vertinimui apima du metodus:
Pajamų kapitalizavimo metodas;
Diskontuotų pinigų srautų metodas.
Vertinant pajamas duodantį nekilnojamąjį turtą, taikomas pajamų kapitalizavimo metodas. Pajamos iš nekilnojamojo turto gali būti, pavyzdžiui, dabartinės ir būsimos pajamos iš jo nuomos, pajamos iš galimo nekilnojamojo turto vertės padidėjimo, kai jis bus parduodamas ateityje.
Šio metodo rezultatas susideda iš pastatų, konstrukcijų ir žemės kainos.
Patartina išryškinti pagrindinius vertinimo procedūros kapitalizavimo metodu etapus:
1. Įvertinamos galimos bendrosios pajamos. Tai daroma remiantis nekilnojamojo turto rinkoje galiojančių lyginamųjų objektų įkainių ir tarifų analize. Potencialios bendrosios pajamos (GPI) – tai pajamos, kurias galima gauti iš nekilnojamojo turto 100% panaudojus, neatsižvelgiant į visus nuostolius ir išlaidas. RPE priklauso nuo vertinamo turto ploto ir priimto nuomos tarifo.
PVD = S * Ca, kur
S – plotas kvadratiniais metrais. m., nuomojamas;
Ca - nuomos kaina už 1 kv. m.
Paprastai nuomos kaina priklauso nuo turto vietos, jo fizinės būklės, komunikacijų prieinamumo, nuomos laikotarpio ir kt.
2. Įvertinami nuostoliai dėl netinkamo turto panaudojimo ir nuostoliai išieškojant mokėjimus. Sumažinus PVD nuostolių dydžiu gaunama faktinių bendrųjų pajamų (DVI) vertė, kuri nustatoma pagal formulę
DVD = PVD – nuostoliai.
3. Apskaičiuojamos numatomos vertinamo turto eksploatavimo išlaidos. Periodinės išlaidos, skirtos normaliam objekto funkcionavimui ir pajamų atkūrimui užtikrinti, vadinamos veiklos sąnaudomis.
4. Prognozuojamos grynosios veiklos pajamos nustatomos sumažinus DVD veiklos išlaidų suma. Taigi NOR = DVD – eksploatacinės išlaidos (išskyrus nusidėvėjimą).
5 . Apskaičiuojamas kapitalizacijos koeficientas. Yra keli pastarojo nustatymo būdai:
5.1. Kaupiamasis statybos metodas.
5.2. Kapitalizacijos koeficiento nustatymo metodas, atsižvelgiant į kapitalo sąnaudų kompensavimą.
5.3. Susieto investavimo metodas arba investicijų grupės metodas.
5.4. Tiesioginio didžiųjų raidžių rašymo metodas.
5.1. Kaupiamasis statybos metodas
Nekilnojamojo turto vertinimo kapitalizavimo norma susideda iš dviejų elementų:
Investicijų grąžos normos (kapitalo grąžos normos). Tai kompensacija, kuri turi būti išmokėta investuotojui už kainos ir kokybės santykį, atsižvelgiant į laiką, riziką ir kitus su konkrečia investicija susijusius veiksnius.
Kapitalo grąžinimo (kompensavimo) normos. Kapitalo grąža reiškia pradinės investicijos sumos grąžinimą. Be to, šis kapitalizacijos koeficiento elementas taikomas tik tai turto daliai, kuri susidėvi, ty praranda vertę.
Kapitalo grąžos norma pagrįsta:
1. nerizikinga grąžos norma;
2. rizikos įmokos;
3. priemokos už mažą nekilnojamojo turto likvidumą;
4. apdovanojimai už investicijų valdymą.
Nerizikinga grąžos norma. Jis naudojamas kaip pagrindinis, prie kurio pridedami kiti anksčiau išvardyti komponentai. Norėdami nustatyti nerizikingą normą Galite naudoti tiek vidutinius europietiškus nerizikingų operacijų rodiklius, tiek rusiškus.
Naudojant vidutinius Europos rodiklius prie nerizikingos normos pridedama priemoka už investavimo riziką tam tikrai šaliai, vadinamoji šalies rizika.
Rusijos rodikliai imami remiantis aukščiausios patikimumo kategorijos bankų vyriausybės obligacijų grąžos norma arba, geriau, indėlių užsienio valiuta (panašios trukmės ir dydžio) normomis. Nerizikinga norma nustato minimalią kompensaciją investuojant į duotą objektą.
Rizikos priemoka. Visos investicijos, išskyrus anksčiau išvardytas, turi didesnį rizikos laipsnį, priklausomai nuo vertinamo nekilnojamojo turto tipo savybių. Kuo didesnė rizika, tuo didesnė palūkanų norma turėtų būti kompensuoti pirmąją.
Maža likvidumo priemoka. Likvidumas matuoja, kaip greitai turtas gali būti paverstas pinigais. Nekilnojamas turtas yra palyginti mažo likvidumo. Ši priemoka yra ypač didelė tose šalyse, kuriose hipoteka yra menkai išvystyta.
Investicijų valdymo apdovanojimas. Kuo rizikingesnė ir sudėtingesnė investicija, tuo reikia kompetentingesnio valdymo. Investicijų valdymas neturėtų būti painiojamas su nekilnojamojo turto valdymu, kurio išlaidos įtraukiamos į veiklos sąnaudas Kapitalizavimo koeficiento nustatymo metodas atsižvelgiant į kapitalo sąnaudų kompensavimą
Nekilnojamojo turto kapitalizavimo norma apima investicijų grąžos normą ir kapitalo grąžos normą.
Jei numatomas turto vertės pokytis (sumažėjimas ar padidėjimas), tuomet kapitalizacijos koeficiente būtina atsižvelgti į kapitalizacijos koeficientą.
Yra trys būdai, kaip susigrąžinti investuotą kapitalą:
1. Tiesioji kapitalo grąža (Ring metodas).
2. Kapitalo grąža, pagrįsta pakeitimo fondu ir investicijų grąžos norma (Inwood metodas). Kartais jis vadinamas anuiteto metodu.
3. Kapitalo grąža, pagrįsta kompensavimo fondu ir nerizikinga palūkanų norma (Hoskold metodas).
Žiedo metodas.Šį metodą tikslinga naudoti, kai tikimasi, kad pajamų srautas sistemingai mažės, o pagrindinė suma bus grąžinta lygiomis dalimis. Metinė kapitalo grąžos norma apskaičiuojama 100% turto savikainos padalijus iš jo likusio naudingo tarnavimo laiko, kitaip tariant, tai yra turto naudojimo trukmės atvirkštinė vertė.
Pavyzdys.
Investavimo sąlygos:
Suma = 2000 USD;
Trukmė = 5 metai;
Investicijų grąžos norma = 12%.
Metinė tiesinė grąžos norma bus 20%, nes 100% turto bus nurašyta per 5 metus (100% : 5 = 20%). Šiuo atveju kapitalizacijos koeficientas bus: 20% + 12% = 32%.
Kasmet bus grąžinta 20% pradinės investicijos ir 12% investicijų grąža. Atkreipkite dėmesį, kad absoliučiais dydžiais mokamos palūkanos kiekvienais metais mažės, nes jos kaupiamos mažėjant pagrindinės sumos likučiui. Pirmaisiais metais palūkanos bus 240 USD; už antrąjį - 192; už trečią - 144; už ketvirtą - 96; už penktą - 48 USD (žr. paveikslėlį žemiau)
Inwood metodas.Šis metodas taikomas, kai tikimasi, kad per visą prognozuojamą laikotarpį bus gautos pastovios, vienodos pajamos. Viena šio pajamų srauto dalis bus investicijų grąža, o kita – kompensacija arba kapitalo grąža. Be to, pajamų srauto suma parodys investicijų grąžą, o kita – kompensaciją arba kapitalo grąžą.
Be to, kapitalo grąžos suma bus reinvestuojama pagal investicijų (kapitalo) grąžos normą. Šiuo atveju investicijų grąžos norma, kaip kapitalizacijos koeficiento sudedamoji dalis, bus lygi pakaitinio fondo veiksniui, esant tokiai pačiai palūkanų normai kaip ir investicijai (šis koeficientas paimtas iš šešių sudėtinių palūkanų funkcijų lentelės). Pats kapitalizacijos koeficientas, esant vienodų pajamų srautui, bus lygus investicijų grąžos normos ir tų pačių palūkanų kompensavimo fondo koeficiento sumai (kapitalizacijos koeficientą galima paimti iš šešių sudėtinių palūkanų funkcijų lentelės stulpelyje įnašas į vieneto nusidėvėjimą).
Hoskoldo metodas. Jis naudojamas, kai pradinės investicijos grąžos norma yra tokia didelė, kad mažai tikėtina, kad reinvestavimas įvyks tokiu pat greičiu. Todėl tikimasi, kad investuotos lėšos gaus nerizikingą pajamas.
Pavyzdys. Investiciniame projekte numatyta metinė 12% investicijų (kapitalo) grąža 5 metams. Investicijų grąža gali būti saugiai reinvestuojama 6 proc.
Sprendimas. Jei kapitalo grąžos norma yra 0,1773964, o tai yra 6% pakeitimo fondo koeficientas per 5 metus, tada kapitalizacijos koeficientas (R) bus 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.
Tuo atveju, kai numatoma, kad investicija vertės nepraras visiškai, o tik iš dalies, kapitalizacijos koeficientas bus skaičiuojamas kiek kitaip.
Pavyzdys. Prognozuojama, kad turtas po 5 metų bus parduotas už 50% dabartinės vertės. Investicijų grąžos norma yra 12%.
Sprendimas. Pagal žiedo metodą kapitalo grąžos norma yra 20% (100%: 5 metai) * 1/2 = 10%. R = 0,1 (kapitalo grąžos norma) + 0,12 (investicijų grąžos norma) = 0,22 = 22%.
Pagal Inwood metodą Kapitalo grąžos norma nustatoma atkūrimo fondo koeficientą padauginus iš vertės praradimo procento.
50 % nuostolis * 0,1574097 = 0,07887. R = 0,0787 (kapitalo grąžos norma) + 0,12 (investicijų grąžos norma) = 0,1987 = 19,87%.
5.2. Investuodamas į nekilnojamąjį turtą investuotojas tikisi ateityje iš pradžių investuoto kapitalo vertės augimo. Šis skaičiavimas pagrįstas investuotojo prognoze dėl žemės, pastatų ir statinių kainų padidėjimo dėl padidėjusios tam tikrų rūšių nekilnojamojo turto paklausos arba dėl augančios infliacijos. Atsižvelgiant į tai, reikia atsižvelgti į kapitalo investicijų kainos padidėjimą kapitalizacijos koeficiente.
Pavyzdys. Reikalinga kapitalo grąžos norma yra 12%. Vertės padidėjimas įvyks per ateinančius penkerius metus ir sieks 40 proc.
1. Atidėtosios pajamos apskaičiuojamos 0,4 * 0,1574 (kompensacijos fondo koeficientas už 5 metus 12%) = 0,063.
2. Iš reikalaujamos kapitalo grąžos normos atimamos atidėtosios pajamos ir taip nustatomas kapitalizacijos koeficientas.
R = 0,12 - 0,063 = 0,057 = 5,7%.
Padidėjus investuotų lėšų vertei, parduotos lėšos ne tik atneša viso investuoto kapitalo grąžą, bet ir dalį pajamų, reikalingų 12% kapitalo grąžai gauti. Todėl kapitalizacijos koeficientas turi būti sumažintas, kad būtų atsižvelgta į numatomą kapitalo prieaugį.
5.3. Susieto investavimo metodas arba investicijų grupės metodas. Kadangi dauguma nekilnojamojo turto perkama naudojant skolos ir nuosavo kapitalo kapitalą, kapitalizacijos koeficientas turi atitikti abiejų investicijos dalių grąžos reikalavimus. Šio koeficiento vertė nustatoma pagal susijusį investavimo metodą arba investicinės grupės metodą. Skolintų lėšų kapitalizacijos koeficientas vadinamas hipotekos konstanta ir apskaičiuojamas pagal šią formulę:
Jei paskolos sąlygos yra žinomos, hipotekos konstanta nustatoma iš šešių sudėtinių palūkanų funkcijų lentelės: tai bus palūkanų normos ir atkūrimo fondo koeficiento suma arba bus lygi paskolos nusidėvėjimo įmokos koeficientui. vienetas.
Nuosavo kapitalo kapitalizacijos koeficientas apskaičiuojamas pagal formulę:
Bendras kapitalizacijos koeficientas nustatomas kaip svertinis vidurkis
, Kur
M – skolintų lėšų dalis sąnaudoje;
Rm – skolinto kapitalo kapitalizacijos koeficientas;
Re yra nuosavybės kapitalizacijos koeficientas.
Pardavimų palyginimo metodas. Šis metodas pagrįstas informacijos apie panašaus nekilnojamojo turto pardavimą, dažniausiai per pastaruosius 3-6 mėnesius, palyginimu ir analize. Pagrindinis lyginamojo pardavimo būdo principas yra pakeitimo principas, nurodantis, kad jei rinkoje yra keli nekilnojamojo turto objektai, racionalus investuotojas nemokės už konkretų turtą daugiau, nei kainuoja panašaus naudingumo nekilnojamasis turtas.
Naudingumas suprantamas kaip objekto savybių visuma, lemianti jo naudojimo paskirtį, galimybę ir būdus, taip pat dėl tokio naudojimo gaunamų pajamų dydį ir laiką. Šis metodas yra objektyvus tik tuo atveju, jei yra pakankamai palyginamos ir patikimos informacijos apie naujausius sandorius.
Šis metodas reikalauja užbaigtų operacijų duomenų bazės, įskaitant informaciją apie sandorių sąlygas ir kainas, pardavėjus ir pirkėjus. Vertintojas turi nustatyti, ar pirkėjas ar pardavėjas veikė finansiniu spaudimu, ar abi sandorio šalys buvo nepriklausomos, ar turėjo rinkai būdingos informacijos, veikė ekonomiškai racionaliai, ar finansavimas buvo būdingas rinkai. Norint nustatyti sandorių, atliktų su vertinamu objektu, analizę, būtina nustatyti rinkos segmentą, kuriam šie objektai būdingi.
Bruto nuomos koeficiento metodas. Bruto nuomos koeficientas yra pardavimo kainos ir potencialių arba faktinių bendrųjų pajamų santykis. Šis metodas atliekamas trimis etapais:
1. Įvertinamos rinkos nuomos pajamos iš vertinamo turto.
2. Ryšys su bendrųjų pajamų pardavimo kaina nustatomas remiantis naujausiais rinkos sandoriais.
3. Tikėtina vertinamo turto vertė apskaičiuojama rinkos nuomos pajamas iš vertinamo turto padauginus iš bendrosios nuomos daugiklio.
,
Kur V- tikėtina vertinamo objekto pardavimo kaina, D r - vertinamo objekto nuomos pajamos, VRM - bruto nuomos daugiklis, C anal - analogo pardavimo kaina, PVD anal - potencialios bendrosios analogo pajamos.
Pavyzdys. Turtą su PVD reikia įvertinti 15 000 USD. Duomenų banke yra ši informacija apie neseniai parduotus analogus (žr. lentelę žemiau):
BRM (vidurkis, palyginti su analogais) = (5 + 5,43 + 4,8) / 3 = 5.
V = 15000 ∙ 5 = $75000.
Bruto nuomos koeficientas nėra koreguojamas dėl skirtumų, esančių tarp vertinamo ir palyginamo nekilnojamojo turto, nes skaičiuojant GRM remiamasi faktiškais nuomos mokėjimais ir pardavimo kainomis, kuriose atsižvelgiama į jau nurodytus skirtumus.
Bruto nuomos koeficiento metodas (GRM)
Žemės vertė nustatoma pagal pardavimo kainų ir galimų ar faktinių bendrųjų pajamų, gautų iš turto, ryšį. Turite atlikti tris dalykus:
- 1. Įvertinkite rinkos nuomos pajamas iš vertinamo turto.
- 2. Pagal naujausius rinkos sandorius nustatykite bendrųjų pajamų ir pardavimo kainos santykį.
- 3. Raskite vertinamo sklypo vertę iš jo gautas rinkos nuomos pajamas padauginus iš GRM (23 lentelė).
1 lentelė. Numatomos žemės sklypo pardavimo kainos apskaičiavimas VRM metodu
VRM nekoreguoja dėl skirtumų tarp palyginamų ir įvertintų svetainių
nes į jas atsižvelgiama nustatant pačias pardavimo kainas ir grąžos normas. Tau tik reikia
tiksliau parinkti analogus palyginimui. Tačiau tuo pačiu metu šis metodas neatsižvelgia į galimus visų objektų eksploatacinių kaštų skirtumus. Šį trūkumą galima pašalinti skaičiavimuose bendrąsias pajamas pakeičiant grynosiomis pajamomis.
Perkėlimo arba koreliacijos metodas- įgyvendinama nustatant santykį tarp visos užstatytos teritorijos kainos ir žemės kainos. Nustatyta, kad tarp žemės kainos ir joje pastatytų statinių kainos yra stabilus ryšys. Todėl sklypo vertė gali būti įvertinta bendrą palyginamo turto pardavimo kainą paskirstant į dvi jo dalis – žemės sklypą ir pastatus (patobulinimus). Gauti santykio koeficientai gali būti taikomi įvertintiems mikrorajonams, siekiant nustatyti bazinio sklypo palyginimo vieneto kainą tam tikram plotui (24 lentelė).
2 lentelė. Koeficiento apskaičiavimas naudojant perkėlimo metodą
Taigi, jei vertinamoje vietovėje turtas buvo parduotas už 200 tūkstančių rublių, tada žemės kaina bus: 200,0 H 0,224 = 44,8 tūkst.
kur 0,224 yra vidutinė lentelės koeficiento reikšmė. 24.
Paskirstymo būdas(santykio metodas, koreliacija) - žemės sklypo sudedamosios vertės nustatymas pagal žinomą žemės vertės ir pagerinimų turto komplekse santykį. Metodas pagrįstas įnašo principu ir teiginiu, kad kiekvienai nuosavybės rūšiai egzistuoja normalus žemės ir pastatų vertės santykis. Šis santykis yra patikimiausias
naujiems pastatams jie yra arti geriausio ir efektyviausio panaudojimo varianto.
Kuo senesni pastatai, tuo didesnis žemės vertės ir bendros turto vertės santykis.
Norint taikyti metodą, reikalingi patikimi statistiniai duomenys apie ryšį tarp žemės verčių ir viso tam tikros rūšies nekilnojamojo turto nuosavybės tam tikroje rinkoje. Tačiau šis metodas retai naudojamas net išsivysčiusiose rinkose, nes jo patikimumas yra mažas. Metodo taikymas pateisinamas esant nepakankamai informacijai apie žemės pardavimą. Gautos vertės laikomos apytikslėmis.
Pavyzdys. Būtina nustatyti žemės sklypo kainą, jei analogas su pastatais neseniai buvo parduotas už 1250 tūkstančių rublių.
Pirmiausia apskaičiuokime pardavimo kainų tobulinimo išlaidų dalį:
Todėl žemės dalis pardavimo kainoje bus vidutiniškai: 27%: 1,0-0,73 = 0,27.
Galima daryti prielaidą, kad panašus į vertinamą sklypas parduotas už 1250 x 0,27 = 337,5 tūkst. Atlikus patikslinimus dėl skirtumų su vertinimo dalyku, nustatoma vertinamo žemės sklypo vertė. nekilnojamojo turto kainos žemės daugiklis
13 problema. Verslininkas tiki, kad po trejų metų jam pavyks įsigyti būstą už 1500 tūkst.
Kokia pradinė kaina, sumokėta šiandien, leis jam sutaupyti būstui įsigyti reikalingą sumą, remiantis banko 15 proc.
36 problema. 800 tūkst. CU hipotekos paskola numato periodinį tik palūkanų mokėjimą už jos naudojimą. Tačiau pagal sutarties sąlygas pagrindinė paskolos suma grąžinama vienkartine išmoka per 8 metus nuo jos įforminimo dienos. Paskolos gavėjas, fizinis asmuo, atidaro specialią sąskaitą komerciniame banke lėšoms kaupti, kad paskolą grąžintų per 8 metus. Už banke sukauptas lėšas, t.y. už fondo grynųjų pinigų likučius, paskolos nurašomos kasmet 10% metiniu tarifu.
Bruto nuomos koeficientas (GRM)– rodiklis, atspindintis nekilnojamojo turto (galimo ar faktinio), turinčio panašius nekilnojamojo turto objektus, pardavimo kainos ir bendrųjų pajamų santykį. Tai yra apibendrintas rodiklis ir naudojamas kaip vertinamo objekto pajamų daugiklis. BPM nėra koreguojamas atsižvelgiant į objekto charakteristikų skirtumus.
Kur R i- Pardavimo kaina i-tas panašus objektas;
aš i- bendrosios pajamos i-tas panašus objektas;
n– naudojamų analogų skaičius (3-5 objektai).
Vertinamo turto rinkos vertė nustatoma pagal formulę:
(27)
čia V – turto rinkos vertė;
I – bendrosios pajamos iš vertinamo turto.
13 problema: Nustatykite vieno kambario buto rinkos vertę, jei žinomos trijų panašių butų tam tikrame miesto rajone pardavimo kainos ir nuomos lygiai. Rinkos duomenys pateikti 7 lentelėje. Įvertintas vieno kambario butas nuomojamas už 7,7 tūkst. per mėnesį.
7 lentelė – Bruto nuomos koeficiento apskaičiavimas
|
Analoginiai objektai |
Rinkos kaina, tūkstančiai rublių. |
Nuoma per mėnesį, tūkstančiai rublių. |
Numatomas VRM |
|
1 butas | |||
|
2 butas | |||
|
Butas 3 | |||
|
BRM vidurkis |
Įvertinto vieno kambario buto rinkos vertė yra:
3.3 Išlaidomis pagrįstas nekilnojamojo turto vertinimo metodas
Išlaidų metodas pagrįstas sąnaudų, būtinų vertinamam turtui atkurti (pakeisti), nustatymu, atsižvelgiant į sukauptą nusidėvėjimą. Išlaidų metodu apskaičiuota savikaina apima pastato ir žemės sklypo likutinės vertės sumą.
(28)
V– turto kaina;
V L– žemės sklypo kaina;
V atkurti– pastato atkūrimo (pakeitimo) kaina;
D- sukauptas vertinamo pastato nusidėvėjimas.
Bendrosios metodo naudojimo situacijos:
specialios paskirties nekilnojamojo turto vertinimas
naujos statybos galimybių analizė
nustatyti geriausią ir efektyviausią naudojimo būdą
nustatant nekilnojamojo turto vertę pasyviose rinkose
tikrinant kitais vertinimo metodais atlikto vertinimo rezultatus.
Privalomos situacijos naudojant metodą:
turto apmokestinimo tikslais
areštas, jei reikia nustatyti pastatų, žemės vertę
pajamų mokesčio tikslais
draudžiant nekilnojamąjį turtą.
Laikui bėgant konstrukcijų, pastatų ir konstrukcijų kaina mažėja dėl kelių priežasčių:
konstrukcijos susidėvėjimas eksploatacijos metu;
neigiamas aplinkos poveikis;
statybos technologijų pokyčiai;
išorinių veiksnių įtaka.
Nusidėvėjimas yra nekilnojamojo turto naudingumo, taigi ir jo vertės, praradimas. Dėvėjimas vyksta:
Fizinis/sąnaudų sumažėjimas dėl tam tikrų vartotojų savybių praradimo laikui bėgant/
Funkcinis/turto vertės sumažėjimas dėl šiuolaikinių architektūrinių, estetinių, planavimo sprendimų, komforto nesilaikymo/
Išorinis/ vertės senėjimas dėl išorinės aplinkos pokyčių; veiksniai neturi tiesioginės įtakos pačiam pastatui/
Fizinis ir funkcinis susidėvėjimas gali būti pašalinamas arba nepataisomas.
Pastato nusidėvėjimo nustatymo metodai:
Suskirstymo pagal komponentus metodas.
Atskirai atsižvelgiama į pastato konstrukcijų nusidėvėjimą, atsižvelgiant į jų savitąjį svorį į bendrą objekto kainą; atsižvelgiant į konstrukcinių elementų savituosius svorius ir jų nusidėvėjimo vertes, nustatomas bendras fizinis nusidėvėjimas.
Veiksmingas amžiaus metodas.
Remiantis vertinamo turto pastatų ekspertize. Jame teigiama, kad efektyvus amžius ( EV) nurodo tipišką ekonominio gyvavimo trukmę ( SJE), kaip susidėvėjęs ( IR) iki pakeitimo išlaidų ( Saulė).
(29)
Pardavimų palyginimo būdas.
Ją sudaro sukaupto pastato nusidėvėjimo rinkos įvertinimo nustatymas, palyginus jo atkūrimo savikainą su dabartinėmis panašių objektų pardavimo kainomis. Pasekmė:
Neseniai parduotų nekilnojamojo turto, panašaus į vertinamą, pasirinkimas.
Pastato pakeitimo kainos nustatymas.
Pastato dabartinės rinkos vertės nustatymas.
Sukaupto nusidėvėjimo vidutinės vertės nustatymas pagal skirtumą (V naujas – V srovė ) .
Ekonominė tarnavimo trukmė (ELL)- laikotarpis, per kurį pastatas prisideda prie bendros turto vertės, naudojamas pelnui didinti.
Efektyvus amžius (EA)- laikas, iki kurio apskaičiuojama pastato gyvenimo trukmė, atsižvelgiant į jo fizinę būklę, įrangą, dizainą ir ekonominius veiksnius.
14 problema: Nustatyta, kad prieš 45 metus pastatyto pastato pakeitimo kaina yra 14 725 tūkst. Pagal standartinį projekto pasą pastato ekonominis tarnavimo laikas yra 110 metų. Faktinis pastato amžius yra lygus faktiniam amžiui. Žemės sklypo rinkos vertė pardavimo palyginimo metodu įvertinta 1 230 tūkst. Nustatykite turto vertę.
1 Nustatomas sukaupto nusidėvėjimo dydis.
2 Skaičiuojama bendra turto kaina
15 problema: Turto rinkos vertę nustatykite, jei pateikiami šie pradiniai duomenys:
žemės plotas 2 917 m2
žemės kadastrinė vertė 248 rub./m2
naudingasis pastato plotas 2000 m2
pastato statybos kaina pagal sąmatą – 31 262 tūkst.
netiesioginės išlaidos sudaro 20% statybos kainos
metiniai patalpų nuomos nuostoliai – 59 rubliai/m2
panašaus turto bruto nuomos koeficientas yra 4,2.
Vertinamame pastate turi būti atliekami šių tipų restauravimo darbai:
stogo keitimas 150 tūkstančių rublių.
vidaus apdaila 430 tūkstančių rublių.
šildymo sistemos išmontavimas ir modernizavimas 195 tūkst.
1. Nustatyta žemės sklypo kaina (V L)
kur S L yra žemės sklypo plotas
C K – atitinkamos funkcinės paskirties žemės kadastrinė vertė
2. Apskaičiuojama visa pastato keitimo kaina
3. Apskaičiuojamas bendras (bendras) sukauptas nusidėvėjimas (D). Jis nustatomas pagal restauravimo ir remonto darbų kainą.
Nuo fizinio nusidėvėjimo ( D fizinis) įskaičiuotos stogo keitimo ir vidaus apdailos išlaidos.
D fizinis = 150+430=580tūkstančius rublių.
Prie funkcinio – šildymo sistemos modernizavimo.
D func. = 195 tūkstančius rublių.
Išorinis nusidėvėjimas susideda iš sumažintų nuomos mokesčių. Ekonominio nusidėvėjimo savikaina nustatoma kapitalizuojant nuomos nuostolius arba naudojant bruto nuomos koeficientą.
D fizinis = 2000×59×4,2=495,6 tūkstančius rublių.
4 Raskite turto kainą (28 forma)
4. Geriausio ir efektyviausio nekilnojamojo turto naudojimo varianto nustatymas.
1. Vieta.
2. Rinkos paklausa.
3. Galimybė sudaryti ilgalaikes žemės nuomos sutartis.
4. Svetainės išteklių kokybė.
5. Investicinis patrauklumas.
Geriausio ir geriausio naudojimo analizė atliekama dviem atvejais:
1. Neužstatyta teritorija.
2. Statybos sklypas (esami pagerinimai).
Likusi dalis už žemę
Pajamos, susijusios su žeme, apibrėžiamos kaip likutis, atėmus iš visų objekto generuojamų pajamų, kurias sudaro likusių gamybos veiksnių patenkinimas.
V o = V L + V B (30)
Kur V o- Iš viso išlaidų
V L– žemės kaina
V B– pastatų ir statinių kaina
V L = (NE AŠ – V B × R B)/ R L (31)
Kur NE AŠ– grynosios veiklos pajamos
R L– žemės kapitalizacijos norma
V B × R B– pajamos, susijusios su pastatais ir statiniais
Metodas taikomas objektams su naujais pastatais.
Liko pastatams ir statiniams
Naudojama patobulinimų sąnaudoms įvertinti, jei kaina yra nustatyta labai tiksliai. Metodas taikomas nekilnojamajam turtui, kuriame yra pasenę ir labai apgriuvę pastatai.
V B = (NE AŠ – V L × R L )/ R B (32)
V L × R L – pajamos, susijusios su žeme
4.1 Laisva žemė
Analizė atliekama 3 etapais:
1. Parenkamos naudojimo galimybės (plėtros strategijos).
2. Naujos statybos kaina nustatoma kiekvienam iš pasirinktų variantų. Atsižvelgiama į tokius veiksnius kaip svetainės išteklių kokybė ir technologinės galimybės.
3. Nustatyti analizuojamų plėtros strategijų finansinį pagrįstumą. Tam parengiama pajamų ir išlaidų prognozinė ataskaita, nustatomos grynosios veiklos pajamos ir kt.
16 problema: Išskirtos trys galimos sklypo plėtros strategijos: gyvenamasis namas, biurų pastatas, prekybos centras. Kūrimo kaina yra atitinkamai 45,8 milijono rublių, 54,6 milijono rublių, 70,0 milijono rublių. Numatoma investicijų grąža – 12 proc. Objektų tarnavimo laikas nustatomas 90, 50, 50 metų. Plėtros strategijų palyginimas atliktas remiantis likutiniu žemės metodu. Žemės kapitalizacijos norma yra 11%.
1. Pastatų kapitalizavimo norma nustatoma (naudojant žiedo metodą)
R geležinkelio stotis = 12 % + 100 % / 90 = 13,1 %
R biurų pastatas = 12 % + 100 % / 50 = 14,0 %
R t.c. = 12 % + 100 % / 50 = 14,0 %
2. Apskaičiuojamos grynosios veiklos pajamos, priskirtinos pastatams
NOI geležinkelis = 45,8 × 0,131 = 6,0 milijono rublių.
NOI biurų pastatas =54,6 × 0,14 = 7,644 milijono rublių.
NOI t.c. = 70,0 × 0,14 = 9,8 milijono rublių.
3. Raskite grynąsias veiklos pajamas, susijusias su žemės sklypais, kurios kapitalizuojamos į dabartinę žemės vertę
8 lentelė – Geriausio ir efektyviausio žemės naudojimo analizė, tūkst. rublių.
|
Rodikliai |
Gyvenamasis pastatas |
Biurų pastatas |
Prekybos centras |
|
|
Metinės bendrosios pajamos | ||||
|
Koregavimai dėl nepakankamo išnaudojimo ir mokėjimų surinkimo nuostolių (patalpų nuomos praradimas) | ||||
|
Kitos pajamos (grožio salonas, baras ir kt.) | ||||
|
Faktinės bendrosios pajamos | ||||
|
Eksploatacinės išlaidos (įrenginio eksploatavimas) | ||||
|
Rezervas trumpalaikių elementų keitimui (komunikacijos, santechnika ir kt.) | ||||
|
Grynosios veiklos pajamos (iš viso), NE AŠ APIE | ||||
|
Pajamos, priskirtinos pastatams NE AŠ IN | ||||
|
Grynosios veiklos pajamos iš žemės, NE AŠ L | ||||
|
Žemės kaina, V L |
Išvada: Geriausias sklypo naudojimo variantas yra prekybos centro plėtra, nes žemės vertė didesnė, o pajamos iš žemės didesnės.
Panašūs straipsniai
