Yeni binalarda mənzillərin alınması üçün ən təhlükəsiz sxem DDU və ya səhmdə iştirak müqaviləsinin imzalanmasıdır. 214 saylı Federal Qanunla tənzimlənən norma, alıcını ikiqat satışdan qoruyur və gəlirli ipoteka almaq üçün daha yaxşı şans verir. Bununla belə, DDU-dan istifadə edərək, yeni binaların yalnız 60% -də Moskvada mənzil ala bilərsiniz. Digər tərtibatçılar hansı satış sxemlərindən istifadə edirlər? Və niyə onları seçirlər?

Səhmdə iştirak müqaviləsinə əlavə olaraq, mənzillərin satışının daha iki sxemi qanuni sayılır: mənzil-tikinti kooperativinə (HBC) qoşulmaq və mənzil sertifikatının alınması. Tərtibatçı tərəfindən müəyyən bir sxemin seçilməsi şərtlərlə müəyyən edilir. Əhəmiyyətli: iş artıq davam edəndə və tikintiyə icazə olduqda birgə investorlarla müqavilə müqaviləsi bağlaya bilərsiniz. Səhmdarların vəsaitləri konkret obyektə yönəldilir, icazə verən sənədlər tikintinin qanuni olmasına və layihənin bütün təsdiq və ekspertizalardan keçdiyinə zəmanət verir. Ancaq tikinti icazəsinin verilməsi mürəkkəb və çox vaxt gecikdirilən bir proses olduğundan, bir çox şirkət hələ sənəd almadan mənzil satışı açmağa üstünlük verir. Bundan əlavə, DDU müəyyən dərəcədə inkişaf şirkətlərinin "əllərini bağlayır" və bu vəziyyət hər kəs üçün uyğun deyil.

Bundan əlavə, hər bir iştirak müqaviləsi Rosreestr-də qeydiyyata alınmalıdır. Və bu prosedur da vaxt aparır. Nəticədə, səhmdarın pulu inşaatçıya gedən yolda ilişib qalır və o, tikinti üçün başqa maliyyə mənbələri axtarmağa məcbur olur. Buna görə də şirkətlər başqa satış sxemlərinə əl atırlar. Onların hər birinin üstünlükləri və mənfi cəhətləri haqqında qısaca danışaq.

DDU: tərtibatçının məsuliyyəti tənzimlənir

DDU, alıcının hüquqlarını ən yaxşı şəkildə qoruyan bir sxemdir. DDU-nun satışları layihənin bütün səlahiyyətlilər tərəfindən təsdiqləndiyini təsdiqləyir. Tərtibatçı tapşırığı yerinə yetirə bilmədikdə, səhmdar müqaviləni ləğv edə və pulun geri qaytarılmasını və cərimə tələb edə bilər.

pros: məcburi dövlət qeydiyyatı. İkiqat satışa qarşı zəmanətli qorunma. Gəlirli ipoteka götürmək imkanı (banklar DDU altında satışı olan yeni tikililəri aşağı riskli obyektlər hesab edir və onlara kredit verməyə hazırdırlar).

Minuslar: Tikinti başa çatdıqdan sonrakı dövr üçün taksit planları üçün müraciət edə bilməzsiniz. DDU layihənin tamamlanacağına zəmanət vermir. Belə bir müqavilə tikinti müddətlərinin pozulmasından qorunmur.

Mənzil kooperativi: daha çox azadlıq - daha az təminat

214-FZ tərəfindən nəzərdə tutulmuş mənzillərin satışı üçün başqa bir qanuni sxem. Moskva və Moskva vilayətində yeni tikililərin təxminən 5-6%-i mənzil-tikinti kooperativləri vasitəsilə satılır. Sxem böyük tərtibatçılar (PIK Group, Vedis Group) arasında məşhurdur və daşınmaz əmlak bazarında öz həyat qabiliyyətini sübut etmişdir.

pros: Səhmdarların reyestri ikiqat satışdan qoruyur. Uzun müddətli taksit imkanı (ev istifadəyə verildikdən sonra da). Tikintinin gedişatına təsir etmək qabiliyyəti (məsələn, inşaatçının iflası halında bir evi öz əlinizlə tamamlamaq).

Minuslar: müqavilə dövlət qeydiyyatına alınmır. Mülkiyyət yalnız payın tam ödənilməsindən sonra qeydə alınır. Tikinti müddətinə riayət olunmasına nəzarət edilmir. Müqavilələrin pozulması halında tərtibatçı məsuliyyət daşıya bilməz.

Sertifikatlar: demək olar ki, istifadə olunmayıb

İnşaatçı qiymətli kağızlar (sertifikatlar) buraxır, hər birinin nominal dəyəri mənzilin qiymətinə uyğundur. İnşaatçı mənzili sonradan sertifikat sahibinə təhvil verməyi öhdəsinə götürür.

pros: İnşaatçı torpaq üzərində mülkiyyət hüququnu qeydiyyatdan keçirməli və tikintiyə icazə almalıdır. Dövlət inkişaf etdiricinin maliyyə bazarının iştirakçısı kimi fəaliyyətinə nəzarət edir.

Minuslar: ümumiyyətlə, həm tərtibatçı, həm də alıcı üçün əlverişsizdir, buna görə də sxem çox nadir hallarda istifadə olunur.

Mənzil satışı üçün boz sxemlər

Onlar qanuni satış mexanizmləri ilə birlikdə istifadə olunur. Ən populyarı ilkin alqı-satqı müqaviləsinin bağlanmasıdır. Bu, özlüyündə qanun pozuntusu deyil, lakin onun qanuni daşınmaz əmlak alqı-satqısı sxemləri ilə heç bir əlaqəsi yoxdur. Bu vəziyyətdə alıcının hüquqları ümumiyyətlə qorunmur, çünki ilkin razılaşma yalnız hər iki tərəfin niyyətlərini qeyd edir, lakin onları planlaşdırılanı həyata keçirməyə məcbur etmir. Yəni, belə bir müqavilə inşaatçıya mənzili alıcının mülkiyyətinə keçirməyə məcbur etmir. Bu halda, pay sahibi “təhlükəsizlik ödənişi” hesab edilən məbləği tərtibatçıya köçürür. İnşaatçı əmlakı təhvil vermədikdə, səhmdarın nə mənzili tələb etmək hüququ, nə də investisiya faktını sübut etmək imkanı yoxdur. Tikinti bitməmiş halda, alıcı yalnız təhlükəsizlik depozitini qaytara biləcək.

Nə ilkin alqı-satqı müqaviləsinin (PDPA), nə də sözdə ilkin DDU-nun əslində 214-FZ ilə heç bir əlaqəsi yoxdur və Qeydiyyat Palatasında qeydiyyata alınmır. Və eyni zamanda, heç kim vicdansız inşaatçının bir mənzili bir neçə dəfə satmasına mane ola bilməz.

Rieltorların rəyi

Əmlak agentlikləri 214-FZ altında satılan yeni binaları satmağa üstünlük verirlər. Moskva rieltorları üçün optimal seçim DDU-dur, çünki bu sxem şəffafdır, alıcı üçün başa düşüləndir və qanunla aydın şəkildə tənzimlənir. Agentliklərlə işləmək ən asandır. Həmçinin favoritlər arasında mənzil-tikinti kooperativləri vasitəsilə satışlar var. Baxmayaraq ki, kooperativlərə gəldikdə, tərtibatçılar özləri satış təşkilatçılarına çevrilirlər və çox vaxt daşınmaz əmlak agentliklərinin iştirakı olmadan mənzilləri özləri satırlar.

Lakin rieltorlar özləri aydınlaşdırırlar ki, sonda bir inşaatçı ilə işləmək və ya etməmək barədə qərar verərkən təkcə mənzillərin satış sxemi deyil, həm də agentliyin marjası, satışa çıxarılan layihələr portfeli və satış üçün müstəsna hüquqlar vacibdir.

Nəşr tarixi 28 oktyabr 2013-cü il

Yeni binalarda mənzilləri satmaq üçün inşaatçılar tez-tez iki qanuni sxemdən istifadə edirlər: müqavilə tərtib etmək (DDU) və ya mənzil tikintisi kooperativi (HBC) vasitəsilə satış. Məqalədə mənzil-tikinti kooperativi və dövlət mənzil-tikinti kooperativi müqavilələrinin hansı xüsusiyyətlərə və fərqlərə malik olmasından danışaq.

Səhmdə iştirak müqaviləsinin köməyi ilə tərtibatçılar vətəndaşlardan vəsait cəlb edirlər. DDU-nun mahiyyəti konkret bir mənzilin tikintisinə pul qoyuluşudur. Müqavilə gələcək yaşayış sahəsinin sahəsini, mərtəbənin yerini, planını və dəyərini nəzərdə tutur.

DDU iştirakçısı tərtibatçının tərəfdaşı hesab edilmir. Səhmdar praktiki olaraq heç bir risk daşımır və müqavilə qanuni şəkildə tərtib olunarsa, onun maraqları qanunla qorunur.

DDU qeydiyyata alınmalı olan müqavilədir. Hökumət orqanları sənədin qanuniliyini yoxlayır, tərtibatçının məlumatlarını və bu cür müqavilələrin bağlanmasının səbəblərini öyrənir.

Əgər nədənsə tərtibatçı DDU üzrə öhdəliklərini yerinə yetirə bilmirsə və bu, əməliyyatın dayandırılmasına səbəb olarsa, bütün qoyulmuş vəsait səhmdarlara qaytarılır. Bundan əlavə, o, əlavə olaraq cərimə (yenidən maliyyələşdirmə dərəcəsinin 1/150) alacaq.

Müqavilə hansı əsas məlumatları ehtiva edir?

1. Tikinti sahəsi və müqavilənin mövzusu haqqında xüsusiyyətləri, yeri və digər məlumatlar. Belə ki, gələcək yaşayış sahəsinin kadrları, mənzilin mərtəbədə yerləşdiyi yer, habelə açarların pay sahibinə təhvil verildiyi zaman onun hansı keyfiyyətlərə malik olması dəqiqləşdirilməlidir.
2. Obyektin tikintisinin başa çatacağı konkret tarix. Tərtibatçı gecikirsə, ona qarşı cərimələr tətbiq olunacaq.
3. Müqavilə predmetinin dəyəri. DDU mənzilin son qiymətini, habelə onun üçün ödənişlərin həyata keçirilməsi üsullarını və müddətini göstərir.
4. Obyekt və kommunal xidmətlərə zəmanət.
5. Obyektin tikintisinin aparıldığı sənədlərin siyahısı.
6. DDU tərəflərinin hüquq və vəzifələri.

Əsas müqavilə ilə ilkin müqaviləni ayırd etmək çox vacibdir. Sonuncuya görə, ilkin DDU dövlət orqanlarında qeydiyyata alınmadığı və 124 saylı Federal Qanunun müddəaları ilə tənzimlənmədiyi üçün səhmdarın praktiki olaraq qanundan heç bir müdafiəsi yoxdur.

Mənzil tikinti kooperativi nədir?

Yeni binada mənzil almağın ikinci yolu mənzil-tikinti kooperativinə qoşulmaq və səhmdar statusu almaqdır. Mənzil kooperativi müqaviləsi dövlət orqanlarında qeydiyyata alınmayıb.

Vətəndaşlar konkret obyekt tikmək üçün mənzil-tikinti kooperativlərində birləşirlər. Hesab olunur ki, mənzil-tikinti kooperativinə qoşulmaq tikinti şirkəti ilə ortaq müqavilə bağlamaqdan daha böyük risklərlə müşayiət olunur.

Mənzil-tikinti kooperativlərində iştirak maliyyə baxımından daha sərfəlidir. Vətəndaşlar öz əmanətlərindən və ya kredit vəsaitlərindən paylarını verə bilərlər.

Səhmdarlar il ərzində kooperativ fonduna ödənişlər edir, mənzilin dəyərinin yarısını ödəyir. Qalan məbləğ hissə-hissə ödənilməlidir. Mənzilin tam dəyərinin ödənilməsi müddəti müqavilədə müəyyən edilir və 5-20 il arasında dəyişə bilər.

Mənzil-tikinti kooperativi müqaviləsinə əsasən, fondda payı olan vətəndaş mənzilin pulunu tam ödəməyənə qədər yeni tikilidəki mənzilə öz istəyi ilə sərəncam verə bilməz. Belə mənzilə mülkiyyət hüququ mənzil-tikinti kooperativindən alınan sənəd əsasında qeydə alınır.

DDU və ya mənzil kooperativ müqaviləsi: nə seçmək lazımdır?

Bir çox vətəndaşlar üçün bu iki sxem mənzil almaq üçün yeganə seçimdir, çünki bu günlərdə mənzillərin qiymətləri kifayət qədər yüksəkdir. Nə seçmək lazımdır? DDU və mənzil kooperativ müqavilələri arasındakı yeddi əsas fərqə baxaq.

Hörmətli oxucular! Biz hüquqi problemlərin həlli üçün standart üsulları əhatə edirik, lakin sizin işiniz xüsusi ola bilər. Biz kömək edəcəyik probleminizin həllini pulsuz tapın- sadəcə olaraq hüquq məsləhətçimizə zəng edin:

Bu sürətli və pulsuz! Saytdakı məsləhətçi forması vasitəsilə də tez cavab ala bilərsiniz.

1. Qeydiyyat proseduru. Rosreestr-də qeydiyyat prosedurundan keçmədən DDU-nun hüquqi qüvvəsi yoxdur. Mənzil-tikinti kooperativinə qoşulmaq, əksinə, qeydiyyat tələb etmir, buna görə də bu halda səhmdar qanunla daha az qorunur.
2. Yaşayış sahəsinin son qiyməti. DDU-ya əsasən mənzilin qiyməti sondur və dəyişdirilə bilməz. Mənzil-tikinti kooperativlərində ola bilsin ki, tikinti zamanı yarana biləcək əlavə xərclər səbəbindən qiymət arta bilər.
3. Son tarixlərin təyin edilməsi. DDU obyektin tamamlanıb istifadəyə veriləcəyi konkret tarixləri müəyyən edir. Mənzil-tikinti kooperativinə daxil olduqdan sonra tərtib edilən sənədlərdə konkret tarixlər göstərilmir.
4. Sənədlərin "şəffaflığı". DDU-nu qeydiyyatdan keçirərkən tikinti şirkəti və əmlak haqqında bütün məlumatlar tamamilə açıqdır və hər kəs ona daxil ola bilər. Bundan əlavə, tərtibatçı müqaviləyə icazə sənədlərini və texniki planı əlavə etməyə borcludur. Mənzil-tikinti kooperativlərində tikinti təşkilatının belə bir öhdəliyi yoxdur. Səhmdar sənədlər tələb edə bilər, lakin onları görəcəyinə zəmanət yoxdur.
5. Müqavilənin ləğvi. DDU ləğv edildikdə, səhmdarın ödədiyi bütün məbləğ və cərimə geri qaytarılır. Mənzil-tikinti kooperativi ilə müqavilə ləğv edildikdə, səhmdar ödənilən pulun yalnız bir hissəsinə arxalana bilər.
6. Taksit şərtləri. DDU-ya əsasən, səhmdar artan amillər olmadan mənzilin dəyərini ödəmək imkanına malikdir. Mənzil-tikinti kooperativi də öz növbəsində pay sahiblərinə mənzilin dəyərinin yarısına faizlə kredit verir.
7. Hissə-hissə ödəmə şərtləri. DDU-nu qeydiyyata alarkən, səhmdar tikintinin başa çatdığı tarixə qədər mənzil üçün bütün məbləği ödəməyə borcludur. Mənzil-tikinti kooperativlərində daha əlverişli şərait var - siz artıq orada yaşayarkən mənzilin dəyərini ödəyə bilərsiniz.

Bu məqamlardan göründüyü kimi, əmək müqaviləsinin qeydiyyatı daha az risklə müşayiət olunur. Lakin işlənmə prosesində pozuntular aşkar edilərsə, dövlət orqanları tərəfindən müqavilə qəfil ləğv edilə bilər. Buna və mənzilin dəyərinin tikintinin başa çatdığı tarixə qədər ödənilməli olmasına baxmayaraq, tikilməkdə olan mənzillərin təxminən 55%-ni DDU-lar təşkil edir.

Mənzil-tikinti kooperativi ilə müqavilə bağlamaqla, son qiymətə 18% ƏDV daxil olmadığından, pay sahibi mənzili daha aşağı qiymətə ala bilər. Üstəlik, müqavilə evin tikintisi başa çatana və istifadəyə verilənə qədər deyil, daha uzun müddətə (20 ilə qədər) bağlanır. Mənzil-tikinti kooperativləri aşağı etibarlılıq, lakin əhəmiyyətli dərəcədə ucuz mənzil ilə xarakterizə olunur. Mənzilin alınmasının bu üsulu yeni tikililərin 35%-ə qədərini təşkil edir.

Gəlin müqayisəli cədvəldə mənzil-tikinti kooperativlərinin və dövlət mənzil-tikinti kooperativlərinin müsbət və mənfi cəhətlərinə nəzər salaq.

İştirak müqaviləsi	DDU Rosreestr-də qeydiyyata alınıb. Mənzilin qiyməti sabitdir. Tikinti şirkəti müddətləri qaçırdıqda yüksək cərimələr ödəyir. Səhmdar əmlak və rabitə üçün təminat alır.	Səhmdar tikinti başa çatana qədər bütün məbləği ödəməyə borcludur. Tərtibatçı özü idarəetmə şirkəti seçir, səhmdarların rəyi nəzərə alınmır.
Mənzil-tikinti kooperativi	20 ilə qədər taksit planı. Mənzil 18% ucuzdur. Evin idarə edilməsi mənzil-tikinti kooperativinə verilir.	Mənzillərin “ikiqat” satışı ilə fırıldaqçılıq ehtimalı. Səhmdarın heç bir hüquqi müdafiəsi yoxdur. Tərtibatçıdan sənədləri təqdim etmək tələb olunmur. Mənzilin qiyməti sabit deyil. Müqavilə ləğv edilərsə, səhmdar pulun yalnız bir hissəsini geri alır.

Hər bir vətəndaş özü üçün mənzil almağın ən əlverişli yolunu müəyyən edir. Mənzil-tikinti kooperativinə qoşulmazdan və ya özəl tərəfdaşlıq müqaviləsi bağlamazdan əvvəl hüquqşünasla məsləhətləşmənizi tövsiyə edirik.

Mənzil-tikinti kooperativləri və məktəbəqədər təhsil müəssisələri hansılardır? ZhSK mənzil tikintisi kooperatividir, yəni çoxmənzilli binaların birgə tikintisi üçün yaradılmış fiziki və ya hüquqi şəxslərin birliyi.

Mənzil-tikinti kooperativinin anlayışı Mənzil Məcəlləsində (maddə 110) müəyyən edilmişdir. Mülki Məcəllədə mənzil-tikinti kooperativləri qeyri-kommersiya təşkilatı kimi müəyyən edilir ki, onun fəaliyyət məqsədi mənfəət əldə etmək ilə bağlı deyil.

Bəzi hallarda qanunvericilik qeyri-kommersiya təşkilatlarının kommersiya fəaliyyəti ilə məşğul olmasına icazə verir, lakin bu, onların yaradılması məqsədi ilə əlaqəli olmalıdır (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 50-ci maddəsi).

Qanunun bu müddəası mənzil-tikinti kooperativlərinə şamil edilmir. Bundan əlavə, "Qeyri-kommersiya təşkilatları haqqında" Federal Qanunun müddəaları mənzil kooperativlərinə tətbiq edilə bilməz.

Beləliklə, mənzil-tikinti kooperativlərinin hüquqi mövqeyi qəribə görünür - onlar qeyri-kommersiya təşkilatları deyil, eyni zamanda kommersiya fəaliyyəti ilə məşğul olmaq qadağandır. Bu, ortaqlıq kimi bir şeydir ki, pul yığır, tikintiyə pul verir, sonra hazır obyekti qəbul edir.

Mənzil-tikinti kooperativlərindən fərqli olaraq, DDU təşkilat deyil, investisiya formasıdır. Abreviatura sadəcə olaraq – kapital iştirak müqaviləsi deməkdir.

İnsanlar sadəcə olaraq pullarını mənzillərinin dəyərinə uyğun olaraq tikilməkdə olan yaşayış binasına yatırırlar.

Müqavilə səhmdar və inkişaf şirkəti arasında bağlanır, yəni hüquqi şəxslə fiziki şəxs arasında.

İstinad. Bu şəxslər arasında hüquq münasibətləri adətən “Birgə tikintidə iştirak haqqında...” adlanan N214-FZ Qanununun müddəalarına uyğun olaraq tənzimlənir.

Və daha bir incəlik - mənzil-tikinti kooperativləri və ictimai mənzil-tikinti kooperativləri yaradılarkən, inşaatçı və səhmdar kimi kateqoriyalar yaranır.

Əsas fərq nədir?

Mənzil tikintisində iştirakın bir forması digərindən nə ilə fərqlənir? Sözsüz ki, fərqlər var. Çox keçmədi ki, onların hər birinə ayrıca reqlamentlər ayrılıb.

Əvvəllər deyildi ki, bu, rəsmi təşkilatdır, gələcək sakinlərlə inşaatçılar arasında qarşılıqlı əlaqə formasıdır. DDU fərdlərin (gələcək rezidentlərin) birbaşa tərtibatçılarla qarşılıqlı əlaqəsidir.

Bu fərq müqavilə münasibətlərinə də təsir edir. Mənzil tikintisi xidmətləri və DDS müqavilələri aşağıdakı fərqlərə malikdir:

1. Pay iştirak müqaviləsi daşınmaz əmlakın alqı-satqısı müqaviləsi kimi Federal Qeydiyyat Xidmətində qeydiyyata alınmalıdır. Mənzil-tikinti kooperativində yaradılan müqavilənin Federal Qeydiyyat Xidmətində qeydiyyata alınmasına ehtiyac yoxdur.
2. Pay müqaviləsində mənzilin dəyəri ev istifadəyə verildikdən dərhal sonra konkret məbləğlərlə göstərilir, bu qiymət dəyişmir; Mənzil-tikinti kooperativləri ilə qarşılıqlı əlaqə qurarkən, inşaatçılar artan xərclərdən asılı olaraq mənzillərin qiymətini dəyişdirmək hüququna malikdirlər.
3. 214 saylı Federal Qanunda tikintinin başa çatması üçün vaxt çərçivəsi aydın şəkildə müəyyən edilmişdir. Tərtibatçı razılaşdırılmış şərtlərin pozulmasına görə maddi məsuliyyət daşıyır. Mənzil-tikinti kooperativləri ilə münasibətlərə əsaslanan tikinti heç bir müddətlə tənzimlənmir, buna görə də inşaatçı onun fəaliyyətinin vaxtı üçün heç bir məsuliyyət daşımır.
4. Tərtibatçı tikintidən və müqavilədən imtina etmək qərarına gələrsə, o zaman yatırılan bütün pulları səhmdarlara qaytarmağa borcludur. Amma heç kim kooperativ üzvlərinə belə təminat vermir. Tərtibatçı yatırılan pulun bir hissəsini qaytara bilər və ya ümumiyyətlə heç nə qaytarmaya bilər. Müqavilə sxemi belə hərəkətləri nəzərdə tutmur.
5. bütün məbləği bir dəfəyə ödəməmək hüququna malikdir.

   Səhmdarların belə hüquqları yoxdur. Onlardan mənzilin ödənişini tikinti başa çatana qədər başa çatdırmaq tələb olunur.

6. Ortaq tikinti müqaviləsi üzrə taksit planları mənzilin qiymətinə heç bir şəkildə təsir etmir. Əgər tikinti kooperativlə müqavilə əsasında aparılırsa, o zaman hissə-hissə ödənilirsə, ödənilən məbləğ artır.
7. Ortaq tikinti müqaviləsi əsasında işləyən bir tərtibatçı, satış proseduru başlamazdan əvvəl bütün icazə sənədlərini Federal Vergi Xidmətinə göndərməlidir. Mənzil-tikinti kooperativləri ilə işləmək vəziyyətində bu lazım deyil.

Videoya baxaraq mənzil-tikinti kooperativləri ilə dövlət mənzil-tikinti kooperativləri arasındakı əsas fərqlərlə tanış ola bilərsiniz:

İndi siz mənzil-tikinti kooperativləri ilə məktəbəqədər uşaq kooperativləri arasındakı fərqi bilirsiniz.

Hansı müqaviləyə üstünlük verilir?

Bu tip mənzil alışları həmişə risklərlə əlaqələndirilir. Hər hansı bir müqavilə növündə problemlərdən tam qorunma yoxdur.. Məsələn, alıcı-səhmdarlar ikiqat satışdan sığortalanır və kooperativdən olan alıcılar artıq kiminsə yaşadığı mənzilə köçə bilərlər (mənzil kooperativi müqaviləsi üzrə mənzil alarkən risklərdən qaçınmaq üçün tövsiyələr verilmişdir).

Nəhayət, heç kim təbii fəlakətlərdən, tikinti materialları bazarındakı sarsıntılardan, maliyyə problemlərindən və nəhayət, inşaatçının iflasından sığortalanmayıb.

Vəziyyətdən asılı olaraq ən sərfəli müqavilə variantını seçməlisiniz. Bununla belə, ən çox bu seçimdə əsas şey tərtibatçı şirkət haqqında etibarlı məlumatdır.

Uzun müddətdir mənzil bazarında olan, özünü yaxşı sübut etmiş, ən əsası isə səhmdarlar və kooperativ birlikləri ilə müqavilələr əsasında tikilmiş şirkət seçməyə çalışın. İnvestorları ilə münaqişələrdən qaçan şirkət sizin onunla müqavilə bağlamağınıza layiqdir.

Başlamaq üçün kifayət qədər pulunuz yoxdursa, kooperativə qoşula bilərsiniz, evin tikintisi zamanı maliyyə işlərinizin yaxşılaşacağına ümid edərək. Ucuz mənzil üçün ilkin pay ödənişi üçün kifayət qədər pulunuz varsa, ortaq pay müqaviləsi bağlamaq daha yaxşıdır.

İnternet istifadəçiləri bu barədə nə deyir?

Səhv tapsanız, lütfən, mətnin bir hissəsini vurğulayın və klikləyin Ctrl+Enter.

İnşaatçı şirkətlə səhmdar arasında və alıcının mənzil-tikinti kooperativinə daxil olması (mənzil kooperativi). Bugünkü məqalədə biz ev almaq üçün bu üsulların hər birinin üstünlükləri və mənfi cəhətləri haqqında danışacağıq və hansına üstünlük vermənin daha yaxşı olduğunu anlamağa çalışacağıq.

Qeyd olunan üsulların hər biri tamamilə qanunidir və müvafiq qanunvericilik aktları ilə müşayiət olunur. Birinci halda, səhmdar və tərtibatçı arasındakı münasibətlər Federal Qanun-214 ilə tənzimlənir, ikinci halda, alıcı kooperativə qoşulduqda, Federal Qanun-215 qüvvədədir.

Yeri gəlmişkən, bu gün Moskva ilkin daşınmaz əmlak bazarında əməliyyatların böyük əksəriyyəti (təxminən 90%) DDU-ya əsasən bağlanır, lakin mənzil-tikinti kooperativləri də öz aktuallığını itirməyib, baxmayaraq ki, bu cür əməliyyatlar cəmi 8% təşkil edir.

Ortaq və kooperativ tikinti ideyası nədir?

Ortaq tikinti ideyası (DDU çərçivəsində)şirkətin səhmdarlardan pul cəlb etməsidir (əsasən faizsiz kredit olan vəsaitlər), bu pulla mənzillər tikir və qazanc əldə edir. Səhmdarlar isə öz növbəsində verilən vəsaitə görə bazar dəyərindən aşağı mənzil alırlar.

Səhmdar və tərtibatçı arasındakı münasibətlər, tərtibatçıya kifayət qədər ciddi məhdudiyyətlər qoyan 214 saylı Federal Qanunun müddəaları ilə tənzimlənir. Tərtibatçı səhmdarın hüquqlarını hər hansı şəkildə pozarsa, o, öz maraqlarını məhkəmədə müdafiə edə bilər.

Kooperativ mənzil tikintisi ideyası (mənzil kooperativləri çərçivəsində) ondan ibarətdir ki, vətəndaşlar vəsait toplayıb tikinti işlərini özləri təşkil edirlər (podratçı işə götürürlər, ona tikinti materiallarının alınmasını, keyfiyyətə nəzarəti və s.). Bir tərəfdən iştirakçılar öz mənzillərini daha ucuz qiymətə əldə edə bilərlər (DDU-ya görə), üçüncü şəxslərin mənfəəti üçün heç bir şərt olmadığı üçün ödəniş görülən işlərə və alınan tikinti materiallarına görə həyata keçirilir. Ancaq digər tərəfdən, qanun (FZ-215) vətəndaşları onlardan qoruya bilməzlər, çünki onlar özləri mənzil tikirlər və bunun necə və hansı qaydada həyata keçirilməsinə özləri qərar verirlər.

Kooperativlə bu kooperativin üzvləri arasında münasibətlər daxili sənədlərlə - bir tərəfdən Nizamnamə, digər tərəfdən İştirak müqaviləsi ilə tənzimlənir. Eyni zamanda, İştirak müqaviləsi istənilən vaxt dəyişdirilə bilər və əgər iştirakçının kooperativlə münasibətləri kooperativ iştirakçısının ilkin nəzərdə tutduğu kimi inkişaf etmədikdə, onun işini məhkəmədə müdafiə etmək çətinləşəcəkdir.

Qiymət komponenti

Mənzil-tikinti kooperativində mənzil DDU-ya uyğun olaraq inkişaf etdiricidən daha ucuz əldə edilə bilər. Paylı tikinti çərçivəsində kooperativ mənzillə müqayisədə daşınmaz əmlakın daha yüksək qiymətinə səbəb olan müəyyən məhdudiyyətlər var:

İlk olaraq, tərtibatçı yalnız xərcləri ödəməməli, həm də qazanc əldə etməlidir, əks halda onun fəaliyyəti mənasız olur. Kooperativ tərəfindən tikinti iştirakçılarının digər prioritetləri var, buna görə də əsas vəzifə tikinti xərclərini ödəməkdir;

İkincisi,İnşaatçı, mənzil satarkən, qiymətə ƏDV daxil etmək məcburiyyətindədir. Öz-özünə tikinti (kooperativ tərəfindən)əlavə dəyər vergisinə cəlb edilməyən;

üçüncü, inşaatçı səhmdarlar qarşısında məsuliyyətinin sığortalanması zamanı yaranan xərclərdən yayına bilməz və qanun riskləri sığortalamağa borcludur və xərclər də mənzilin qiymətinə daxildir; Mənzil-tikinti kooperativləri üçün belə tələblər yoxdur, lakin əməliyyat sığortasının olmaması kooperativ üzvlərinin risklərini əhəmiyyətli dərəcədə artırır.

Keyfiyyət zəmanətləri

Tikintinin keyfiyyəti potensial səhmdarların/səhmdarların tez-tez yeni bina seçdikləri ən vacib parametrlərdən biridir.

DDU çərçivəsində satınalma səhmdarın istehlakçı olmasını nəzərdə tutur, buna görə də o, İstehlakçı Hüquqları Qanunu ilə qorunur.

Öz növbəsində kooperativin üzvü (mənzil kooperativi) deyil, çünki könüllü birliyin üzvü, əslində, öz xidmətlərindən istifadə edir. Beləliklə, məhkəmə kooperativ iştirakçısının mənzilin keyfiyyəti və digər tikinti parametrləri ilə bağlı hüquqlarının qorunmasına kömək etməyəcək.

DDU-ya görə, tərtibatçı səhmdar qarşısında beş il müddətinə zəmanət öhdəlikləri daşıyır. Yəni, mənzili qəbul etdikdən sonra müəyyən bir müddətdən sonra pay sahibi mənzilin verilməsi zamanı mövcudluğunu müəyyən etmək mümkün olmayan çatışmazlıqları müəyyən edərsə, inşaatçı bu çatışmazlıqları aradan qaldırmağa borcludur. DDU-da göstərilməli olan zəmanət müddəti (14-cü Federal Qanuna uyğun olaraq) 5 ildir. Öz növbəsində, mənzil kooperativləri çatışmazlıqları aradan qaldırmağa məcbur edilə bilməz, çünki Federal Qanun-215 zəmanət müddəti haqqında heç nə demir.

İkiqat satışdan qorunma

DDU Rosreestr-də qeydiyyata alınmalıdır, beləliklə, eyni mənzilin birdən çox satışı ehtimalını aradan qaldırır. Texniki cəhətdən oxşar bir şey ola bilər, məsələn, mənzil DDU altında bir dəfə satılacaq və tərtibatçı onu İlkin Satış və Alqı-Satqı Müqaviləsinə əsasən daha bir neçə müştəriyə satacaq. Ancaq DDU-nu imzalayan səhmdar məhkəmə qərarı ilə qeyd-şərtsiz əmlakın yeganə sahibi kimi tanınacaq və qalan "müraciətçilər" çox uzun müddət həqiqəti axtaracaqlar.

Kooperativə qoşulmaq müqavilənin məcburi qeydiyyatını tələb etmir, buna görə də bir mənzili qeyri-məhdud sayda alıcıya satmaq olduqca mümkündür, baxmayaraq ki, bunu yoxlamaq mümkün deyil.

Anlamaq lazımdır ki, mənzil-tikinti kooperativi kooperativ rəhbərliyi tərəfindən dələduzluqdan qorunmur.

Müqavilədə dəyişikliklərdən qorunma

Güclü arqument

Səhmdar DDU-ya dəyişikliklərdən imtina edə bilər və sonra tərtibatçı məhkəmədə müqavilənin bağlanması zamanı ödənilmiş məbləği səhmdara qaytarmalı və ya cərimə ödəməli olacaq (problemi həll etmək üçün başqa yollar təklif edin).

Federal Qanun-214, tərtibatçını DDU-da gələcək mənzilin bütün parametrlərini - kvadratmetrlərin sayını, kvadrat başına dəyəri, yaşayış sahəsinin ümumi dəyərini, planını, tikinti materiallarının, kommunal xidmətlərin növü və keyfiyyətini və s. Tikinti zamanı nəyisə dəyişmək istək və ya ehtiyac varsa (məsələn, genişlənmiş gil blokunu şlak betonla, ikiqat şüşəli pəncərələri taxta çərçivələrlə əvəz edin), dəyişikliklər yalnız səhmdarın razılığı ilə edilə bilər.

İştirak müqaviləsində (mənzil kooperativi) Dəyişikliklər etmək çox asandır, bunun üçün kooperativin idarə heyətinin razılığı tələb olunmur; Bu, müxtəlif yollarla edilə bilər və çox vaxt təklif ultimatum kimi görünür. (məsələn, dəyişiklik etmək barədə qərar qəbul edilməzsə, mövcud olanlar artıq kifayət etmədiyi üçün əlavə vəsait cəlb edilməli olacaq).

Yəni, kooperativ iştirakçısı tikinti başa çatdıqdan sonra əvvəlcə gözlədiyi şeyi ala bilməz. (məsələn, daha kiçik kvadrat görüntülər, fərqli yaşayış keyfiyyəti və s.) və buna görə heç kim məsuliyyət daşımayacaq, kooperativ mənəvi və maddi ziyanı ödəməyəcək.

İştirakçı ev tikilməzdən əvvəl mənzil-tikinti kooperativindən çıxmaq istəyirsə, nizamnamədə müəyyən edilmiş qaydada bunu edə bilər. Eyni zamanda, kooperativ ödənilmiş məbləği iştirakçının hesabına köçürməlidir və bununla bağlı çox vaxt məhkəmə yolu ilə həll edilməli olan problemlər yaranır. Belə ki, nizamnamənin müddəaları iştirakçının getdiyi vaxta qədər dəyişə bilər və müqaviləyə əsasən pulun qaytarılması qeyri-müəyyən müddət çəkə bilər. Bu vəziyyətdə ən yaxşı seçim, maraqlarınızı məhkəmədə təmsil edəcək ixtisaslı bir vəkilin köməyi olacaqdır.

Geri ödəmə, cərimələr, kompensasiya

Mənzil kooperativi: sərt faktlar

Saratov sakinləri "Kapitel-2002" mənzil-tikinti kooperativinin sədrinin 274 iştirakçını mənzilsiz qoyması, təxminən 160 milyon rublun oğurlanması və tikintinin səkkizinci mərtəbə səviyyəsində dayanması ilə bağlı səs-küylü işi xatırlayırlar. Deməyə ehtiyac yoxdur ki, kooperativ üzvləri heç vaxt kompensasiya almayıblar?

214-cü Federal Qanuna əsasən (2017-ci ildə qüvvəyə minmiş düzəlişlər) inkişaf şirkəti özünütənzimləmə cəmiyyətinin üzvü olmalı, nizamnamə kapitalına malik olmalı və kompensasiya fonduna töhfələr ödəməlidir. (bütün tərtibatçılar üçün ümumi). İnkişaf etdiricinin müflis olması halında, səhmdarlara edilən bütün ödənişlər bu fondun vəsaitləri ilə kompensasiya ediləcəkdir. Yəni iflas zamanı ev tamamlanmayıbsa və ya istifadəyə verilməyibsə, səhmdar pulun ona qaytarılacağını və ya evin hələ də tamamlanacağını gözləyə bilər. (belə hallarda, SRO əmlakı başqa bir tərtibatçıya verə bilər).

Belə hallarda kooperativdən nəyəsə nail olun (mənzil kooperativi) problemli. Mənzil-tikinti kooperativi pulu ancaq hesabda olduğu halda qaytara biləcək (baxmayaraq ki, tikintinin dayanması özlüyündə pul çatışmazlığından xəbər verir). Əlbəttə ki, əlavə ödənişlər üçün (cərimə, kompensasiya) hesablamağa ehtiyac yoxdur, qaytarılma qaydasını kooperativ özü müəyyən edir, əgər kooperativin üzvü heç olmasa bir hissəsini qaytarmağı bacarsa, çox yaxşı olar.

Ədalətli olmaq üçün qeyd etmək lazımdır ki, DDU-ya yeni düzəlişlər hələlik yalnız icra mərhələsindədir, lakin artıq səhmdarlara ödənişləri təmin etməyə imkan verən mexanizmlər mövcuddur - bu, məsuliyyət sığortası və bank zəmanətidir.

Mənzil-tikinti kooperativlərində sığorta məcburi tələb deyil. Belə ki, tikinti işlərinin təşkilində idarəetmənin səmərəsiz olduğu ortaya çıxsa (kooperativin idarə heyətinin üzvlərinin tikinti bazarında mütləq peşəkar olmadıqları üçün bunu istisna etmək olmaz), və tikintini başa çatdırmaq üçün kifayət qədər pul yoxdur, onda ya əlavə vəsait tapmalı olacaqsınız, ya da birtəhər yarımçıq layihəni həyata keçirməyə çalışacaqsınız.

Taksit planı, ipoteka, ipotekaya dövlət dəstəyi

Mənzil kooperativi vasitəsilə mənzil almağın üstünlüyü uzun müddətə taksit planlarını təşkil etmək imkanıdır (7 yaşa qədər), üstəlik ev istifadəyə verildikdən sonra da pulu hissə-hissə ödəmək olar.

DDU-ya görə (Moskva üçün) Maksimum taksit müddəti 2 ildir.İpoteka krediti həm DDU çərçivəsində alınan mənzillərə, həm də mənzil-tikinti kooperativləri tərəfindən tikilən mənzillərə verilə bilər. Güzəştli ipoteka proqramları yalnız DDU çərçivəsində daşınmaz əmlakın alınması zamanı verilə bilər;

Nəticə

Kooperativ daxilində tikintinin əsas üstünlüklərindən biri qiymətdir. Mənzil bir kooperativ üzvünə DDU çərçivəsində inkişaf etdirici ilə münasibətlərini rəsmiləşdirmiş bir səhmdardan xeyli az başa gələ bilər, əlavə olaraq, mənzil-tikinti kooperativinin cəlbediciliyini artırır;

Amma iştirakçıların maraqlarını qorumaq baxımından mənzil-tikinti kooperativi şərikli tikintiyə çox uduzur. Dələduzluq və ya digər hallar nəticəsində pulsuz və mənzilsiz qalmaq, yaxud səhmdar üçün keyfiyyətsiz mənzil almaq riski xeyli aşağıdır.

Əgər kooperativ üzvü əməliyyatı sığortalamaqla özünü qorumaq qərarına gələrsə, o zaman sığorta müqaviləsi üzrə yığımların məbləği mənzilin dəyərini inşaatçılar tərəfindən təklif olunan qiymətə çox yaxınlaşdıracaqdır. Beləliklə, DDU çərçivəsində daşınmaz əmlakın alınması daha etibarlı görünür, bu halda daha yüksək qiymət risklərin əhəmiyyətli dərəcədə azalması ilə kompensasiya edilir; Bununla belə, başa düşməlisiniz ki, DDU çərçivəsində mənzil alarkən risklər də mövcuddur, ilkin bazarda daşınmaz əmlakın alınması üsullarının heç biri tam təhlükəsizliyə zəmanət verə bilməz;

İqor Vasilenko

Oxşar məqalələr