Cand. texnologiya. elmlər,
ANF-ASSESSMENT MMC-nin baş direktoru
Məlum olduğu kimi, ümumi renta multiplikatoru (GRM) bazar qiymətinin müəyyən əmlak növü üzrə potensial və ya faktiki ümumi gəlirə orta statistik nisbətidir.
Bir qayda olaraq, daşınmaz əmlak obyektləri üçün VRM müəyyən edilir:
- kapitallaşma dərəcəsini müəyyən etmək üçün bazarın çıxarılması metodundan istifadə edərkən gəlir yanaşması çərçivəsində;
- müqayisəli yanaşma çərçivəsində məlum icarə dərəcəsi ilə bazar dəyərini və ya məlum bazar dəyəri ilə bazar icarəsi dərəcəsinin dəyərini hesablamaq.
Bu məqsədlə, obyektə bənzər daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün eyni vaxtda satış və icarə təkliflərini ehtiva edən bazar təkliflərini seçmək adətdir. Belə təkliflərin bazar xarakteri daşıdığı güman edilir. Eyni zamanda, bu cür məlumatlar əsasında hesablanmış BRM dəyəri, bir qayda olaraq, sistematik və əhəmiyyətli təsadüfi səhvə malikdir.
Sistematik xətanın olması aşağıdakılarla izah olunur. Əslində həm satışa, həm də kirayəyə eyni vaxtda əmlak qoyan mülkiyyətçi potensial alıcının hansı varianta üstünlük verməsinə biganə deyil. Əksər hallarda mülkiyyətçi əmlakı satmaq niyyətindədir və icarə haqqı təklif edir ki, ifşa olunduğu müddətdə əmlak boş dayanmasın, əksinə gəlir əldə etsin. Satış zamanı kirayəçinin olmasının satış qiymətinin aşağı düşməsinə səbəb olacaq ciddi yük olduğunu başa düşərək, o, qısa müddətə və ya icarəyə verənin tələbi ilə ona xitam vermək şərti ilə icarə müqaviləsi bağlayır. Aydındır ki, bu halda kirayə haqqı bazar qiymətindən aşağı olmalıdır. Buna görə də, nəzərdən keçirilən halda satış qiymətinin bazar dəyərinə meylli olmasına baxmayaraq, BPM sistematik olaraq yüksək qiymətləndirilmişdir.
Artan təsadüfi səhvin aşağıdakı səbəbləri var. Məlum olduğu kimi, maksimum təsadüfi səhv etimad intervalının yarısına bərabərdir və (nisbi qiymətlərdə):
Harada:
P - nisbi səhv (faiz / 100);
t Tələbə paylama indeksidir;
V - dəyişmə əmsalı;
n - nümunənin ölçüsü;
S - standart sapma;
X av - nümunə orta.
Bazarın dar bir seqmentində qiymətləndirmə predmetinə bənzər daşınmaz əmlak obyektlərinin eyni vaxtda satışı və icarəsi üçün təkliflər olduqca nadir olduğundan, nümunə ölçüsü böyük deyil (bir neçə təklif), bu da statistik səhvlərin artmasına səbəb olur. Məsələn, qənaətbəxş dəyişmə əmsalı 0,1, seçmə ölçüsü 3 və əhəmiyyətlilik səviyyəsi 0,05 olduqda maksimum təsadüfi səhv 44% təşkil edir.
Bazar seqmentini genişləndirməklə nümunə ölçüsünü artırmaq cəhdi seçmə heterojenliyinin artmasına gətirib çıxarır ki, bu da qaçılmaz olaraq variasiya əmsalının artmasına səbəb olur. Bu halda nümunədə orta göstəricinin xətası, bir qayda olaraq, azalmır.
BPM-nin müəyyən edilməsi üçün alternativ metodu nəzərdən keçirək. BRM hesablanması üçün adi tənlik belədir:
(2a)
Harada:
C 1 - 1-ci obyektin satış qiyməti;
A 1 - 1-ci obyekt üçün kirayə haqqı və s.
Mötərizədə verilmiş ifadəni ümumi məxrəcə gətirək və pay və məxrəci orta rentaya (A avg) vuraq. Aşağıdakı ifadəni alırıq:
Yuxarıdakı ifadədə (2b), orta icarə dərəcəsi ilə əlaqəli hər bir satış dəyəri nisbəti təmsil edən bir əmsala vurulur: hesablamada müddətə uyğun icarə dərəcəsinin orta ilə əvəz olunduğu icarə tariflərinin məhsulu. icarə dərəcəsi, məxrəcdə, bütün kirayə qiymətlərinin məhsulu. Bu əmsalları P 1, P 2 ... P n kimi qeyd edərək və onların orta hesabını (P avg) alaraq aşağıdakı təxmini hesablanmış asılılığı əldə edirik:
(3)
Bu formada asılılıq (3) satış qiymətləri və kirayə qiymətləri, yəni eyni bazar seqmentində müxtəlif daşınmaz əmlak obyektləri ilə əlaqəli olmayan məlumatlar əsasında VRM-ni müəyyən etməyə imkan verir.
Aydındır ki, asılılığın (3) ilkin “dəqiq” asılılığa (2b) yaxınlaşma dərəcəsi orta hesablanmış əmsalın dəyəri və satış qiyməti və icarə haqqının seçmə dəyərlərinin diapazonu ilə müəyyən edilir.
Asılılıqda (3) səhvin böyüklüyünü (2b) asılılıqla müqayisə etməyə çalışaq.
Hər birində C 1, C 2 ... C n və A 1, A 2 ... A n dəyərləri bir-birinə bərabər olmayan, lakin nisbətləri eyni dəyərə bərabər olan iki nümunəni nəzərdən keçirək.
(C 1 / A 1 = C 2 / A 2 =...). Aydındır ki, bu halda şərt yerinə yetirilməlidir: Рср = 1. Əgər nümunə diapazonunun xarakteristikası kimi ən böyük və ən kiçik dəyərlərin nisbətinin qiymətini götürsək, onda baxılan hal üçün bizdə: C max. / C min = A maks / A dəq.
Mümkün orta hesablama üsulları ola bilər: arifmetik orta, həndəsi orta, harmonik orta. Təhlil göstərdi ki, arifmetik orta və həndəsi orta orta qiymət kimi istifadə edildikdə nəticənin həddən artıq qiymətləndirilməsi istiqamətində sistematik xəta verir. Məsələn, C max / C min = A max / A min = 2.0, n = 10 nümunəsi ilə: arifmetik orta üçün - P orta = 1.049, həndəsi orta üçün - P avg = 1.024. Harmonik orta üçün - nümunə diapazonundan və nümunədəki A dəyərlərinin dəyişmə qanunundan asılı olmayaraq həmişə P av = 1.000. Bu təsir ciddi şəkildə riyazi olaraq sübut edilə bilər. Buna görə də, sonrakı tədqiqatlarda orta hesablama üçün harmonik ortanın istifadə edildiyi, yəni həmişə P av = 1 olduğu qəbul edildi.
(2a) və (2b) ifadələri eyni nəticələr verdiyi üçün əlavə istinad sadəcə olaraq (2) asılılığa verilir.
Dəyişmə qanunu ixtiyari, lakin C max / nisbətinin bərabərliyi olan C 1, C 2 ... C n və A 1, A 2 ... A n kəmiyyətlərinin eyni həcmli iki nümunəsini nəzərdən keçirək. C min = A max / A min saxlanılır.
Tədqiqat göstərdi ki, əgər siz nümunə elementlərini artan (azalan) qaydada tərtib etsəniz və nəticədə C və A dəyər cütlərinin hər biri üçün BPM dəyərini hesablasanız, (2) və (3) asılılıqlardan hesablama nəticələri üst-üstə düşəcəkdir. . Asılılıqlardan (2) və (3) əldə edilən nəticələrin ən böyük sapması, dəyərlər "fazadan kənar" (C-nin kiçik dəyərləri A-nın böyük dəyərlərinə uyğundur və əksinə) dəyişdikdə müşahidə olunur və dəyişiklik nümunənin ortasında pilləli olaraq baş verir. Üstəlik, məlum olduğu kimi, nəticə nümunənin ölçüsündən asılı deyil.
İki sərhəd halı üçün qrafik qurmaqla, asılılıqdan (2) asılılığa (3) keçiddə səhvi xarakterizə edən BPM qiymətlərində qeyri-müəyyənlik bölgəsini əldə etmək mümkündür. Bu sahə asılılıqdan əldə edilən nəticələrdən aşağıya doğru sürüşür (2).
C max / C min = A max / A min halı üçün hesablama nəticələri Şəkildə göstərilmişdir. 1.
düyü. 1. (3) və (2) asılılıqlarına görə VRM-nin hesablanması nəticələrinin nisbətinin C max / C min-dən asılılığı, bir şərtlə ki,
C max / C min = A max / A min
Yaranan sahədə orta xətti çəkərək, bu orta xətti asılılıqdan əldə edilən dəyərlərlə birləşdirməyə imkan verəcək bir düzəliş təyin edə bilərsiniz (2). Bu halda (3) asılılıqdan istifadə zamanı xəta dəqiq nəticəyə nisbətən simmetrik olacaqdır. Məsələn, C max / C min = A max / A min = 2.0 ilə düzəliş əmsalının dəyəri K = 1.111, səhv isə 10% olacaqdır. P av = 1 dəyərinin həmişə mövcud olduğunu nəzərə alsaq, (3) asılılığı aşağıdakı hesablanmış formada təqdim etmək olar:
Harada:
K - satış qiymətləri və kirayə qiymətləri nümunələrinin parametrlərindən asılı olan düzəliş əmsalıdır.
Təcrübədə C max / C min = A max / A min bərabərliyinin yerinə yetirilməsini təmin etmək həmişə mümkün olmadığından, variasiya hesablamaları aparıldı, bu da düzəliş əmsallarının dəyərlərini əldə etməyə imkan verdi. orijinal nümunələrin parametrləri. Hesablama nəticələri cədvəldə verilmişdir. 1. Cədvəldə. Cədvəl 2-də nümunələrdə satış qiymətlərinin və icarə qiymətlərinin dəyişməsi qanununun qeyri-müəyyənliyindən yaranan sistematik səhvlərin qiymətləndirilməsinin nəticələri verilmişdir. Eyni zamanda, ümumi vəziyyətdə C və A dəyərlərinin nümunə ölçülərinin üst-üstə düşməməsi xarakterikdir.
Cədvəl 1
Nümunələrin xüsusiyyətlərindən asılı olaraq düzəliş əmsalının dəyəri
| Nisbət C max / C min | Nisbət A max / A min | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,006 | 1,029 | 1,085 | 1,153 | 1,220 | 1,358 |
| 1,25 | 1,000 | 1,012 | 1,036 | 1,095 | 1,165 | 1,232 | 1,370 |
| 1,50 | 1,000 | 1,015 | 1,040 | 1,103 | 1,172 | 1,240 | 1,376 |
| 2,00 | 1,000 | 1,019 | 1,047 | 1,111 | 1,181 | 1,247 | 1,377 |
| 2,50 | 1,000 | 1,021 | 1,050 | 1,115 | 1,183 | 1,249 | 1,374 |
| 3,00 | 1,000 | 1,024 | 1,053 | 1,119 | 1,186 | 1,250 | 1,370 |
| 4,00 | 1,000 | 1,026 | 1,057 | 1,122 | 1,188 | 1,248 | 1,360 |
Cədvəl 2
Nümunələrin xüsusiyyətlərindən asılı olaraq nümunələrdə satış qiymətlərinin və icarə qiymətlərinin dəyişməsi qanunlarının qeyri-müəyyənliyi nəticəsində yaranan sistematik xəta.
| Nisbət C max / C min | Nisbət A max / A min | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 0,0% | 0,6% | 1,2% | 3,5% | 5,9% | 8,5% | 13,1% |
| 1,25 | 0,0% | 1,2% | 2,7% | 6,1% | 9,3% | 12,4% | 17,8% |
| 1,50 | 0,0% | 1,9% | 4,0% | 8,2% | 11,8% | 15,4% | 21,4% |
| 2,00 | 0,0% | 3,0% | 5,8% | 11,1% | 15,7% | 19,8% | 26,6% |
| 2,50 | 0,0% | 3,7% | 7,1% | 13,2% | 18,3% | 22,8% | 30,1% |
| 3,00 | 0,0% | 4,2% | 8,1% | 14,7% | 20,3% | 25,0% | 32,6% |
| 4,00 | 0,0% | 5,0% | 9,4% | 16,8% | 22,9% | 28,0% | 36,0% |
Asılılıqdan (3) istifadə edərək BRM-nin hesablanması zamanı maksimum təsadüfi xətanın böyüklüyü adi asılılıq (1) ilə müəyyən edilir. Bu halda dəyişmə əmsalı aşağıdakı kimi hesablanır:
;
Harada:
V VRM - VRM-nin hesablanmış qiymətinin dəyişmə əmsalı;
V С - satış qiymətləri nümunəsinin dəyişmə əmsalı (C);
V 1/A - kirayə qiymətlərinin tərs dəyərlərinin nümunəsinin dəyişmə əmsalı (1/A).
Sistematik və təsadüfi səhvlərin böyüklüyü bir-birindən asılı olmadığı üçün ümumi xəta aşağıdakı kimi müəyyən edilir:
Harada:
P məbləğləri - BRM-nin hesablanmış dəyərinin ümumi xətası;
P syst - sistematik xəta;
P halı - təsadüfi səhv.
Nəticələr:
1. Potensial analoq obyektlərin tərkibini əhəmiyyətli dərəcədə genişləndirməyə imkan verən müvafiq bazar seqmenti daxilində müəyyən edilmiş satış qiymətlərinin və kirayə qiymətlərinin əlaqəli olmayan orta bazar qiymətləri əsasında VRM-nin hesablanması metodundan istifadənin yolverilməzliyinə əsaslandırma verilir.
2. Göstərilir ki, VRM-nin hesablanması üçün nəzərdən keçirilən üsul satış qiymətləri və tək obyektlərə aid icarə qiymətləri əsasında hesablamalardan fərqli olaraq, hesablamada idarə olunan sistematik xətaya keçməyə imkan verir.
3. Hesablamalarda ilkin məlumat kimi daha böyük nümunələrdən istifadənin potensial imkanı təsadüfi xətanı məqbul qiymətlərə endirməyə imkan verir.
Ədəbiyyat
- Dictionary.finam.ru/dictionaryp
- Esipov V. E., Maxovikova G. A, Terekhova V. V. Biznesin qiymətləndirilməsi. 2-ci nəşr. Sankt-Peterburq, PETER, 2006s
- Statistika nəzəriyyəsi. Dərs kitabı. Ed. G. L. Qromıko. 2-ci nəşr. M., İNFRA-M, 2005s
- Ryvkin A. A. və başqaları. Riyaziyyat kitabçası. M., Ali məktəb, 1975s
Sual 49. Ümumi icarə multiplikatorundan istifadə əsasında daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsulları
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində müqayisəli (bazar) yanaşmanın tətbiqi
Müqayisəli (bazar) yanaşma tərəfindən təqdim olunur:
satışın müqayisəsi metodu;
ümumi renta çarpan metodundan istifadə etməklə.
Ümumi icarə çarpanı satış qiymətinin potensial və ya faktiki ümumi gəlirə nisbətidir.
Bu üsul üç mərhələdə həyata keçirilir:
1. Qiymətləndirilən əmlakdan bazar icarə gəliri qiymətləndirilir.
2. Ümumi gəlirin satış qiyməti ilə əlaqəsi son bazar əməliyyatları əsasında müəyyən edilir.
3. Qiymətləndirilən əmlakın ehtimal olunan dəyəri qiymətləndirilən əmlakdan bazar icarəsi gəlirinin ümumi icarə çarpanına vurulması yolu ilə hesablanır.
V - qiymətləndirilən əmlakın ehtimal olunan satış qiyməti;
Dr - qiymətləndirilən əmlakın icarə gəliri;
GRM - ümumi icarə multiplikatoru;
Sanal - analoqun satış qiyməti;
PVDanal - analoqun potensial ümumi gəliri.
Ümumi icarə çarpanı (GRM) satış qiymətinin ya potensial ümumi gəlirə, ya da faktiki gəlirə nisbətidir.
Bu metoddan istifadə etmək üçün sizə lazımdır:
Əmlakın əldə etdiyi bazarın ümumi gəlirini təxmin etmək;
Analoqların müqayisəli satışları əsasında qiymətləndirilən əmlakdan ümumi gəlirin satış qiymətinə nisbətini müəyyən etmək;
qiymətləndirilən obyektdən ümumi gəliri analoqlar üçün GRM-nin orta dəyərinə vurun.
Ehtimal olunan satış qiyməti düsturla hesablanır:
Tsob = PVD o * VRM a = PVD * (C a: PVD ia) – bu, bütün dəyərlərin ortasıdır
burada Tsob qiymətləndirilən əmlakın ehtimal olunan satış qiymətidir;
PVDo - qiymətləndirilən obyektdən ümumi gəlir;
VRMa - orta hesablanmış ümumi icarə multiplikatoru;
Tsa - 1-ci müqayisə olunan analoqun satış qiyməti;
PVD1a m - 1-ci müqayisə olunan analoqun potensial ümumi gəliri;
m seçilmiş analoqların sayıdır.
Müəllimlərimiz orta GRM abreviaturasından (brüt icarə multiplikatoru) istifadə edirlər. Hesablama eynidir, lakin qeyd olunur ki, GRM qiymətləndirmə predmeti ilə müqayisə olunan analoqlar arasındakı fərqlərə uyğunlaşdırılmır, çünki GRM-nin hesablanması faktiki icarə ödənişləri və artıq bu fərqləri nəzərə alan satış qiymətlərinə əsaslanır.
Sual 50. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üçün istifadə olunan kapitallaşma əmsallarının qurulması üsulları
Gəlir yanaşmasının tətbiqi
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə gəlir yanaşması iki üsuldan ibarətdir:
Gəlirlərin kapitallaşdırılması üsulu;
Diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti üsulu.
Gəlir gətirən daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi zamanı gəlirin kapitallaşdırılması metodundan istifadə edilir. Daşınmaz əmlaka sahib olmaqdan əldə edilən gəlir, məsələn, onun icarəyə verilməsindən əldə edilən cari və gələcək gəliri, gələcəkdə satıldıqda daşınmaz əmlakın dəyərinin mümkün artımından əldə edilən gəliri təmsil edə bilər.
Bu metodun nəticəsi həm binaların, tikililərin, həm də torpaqların qiymətindən ibarətdir.
Kapitallaşdırma metodundan istifadə edərək qiymətləndirmə prosedurunun əsas mərhələlərini vurğulamaq məsləhətdir:
1. Potensial ümumi gəlir qiymətləndirilir. Bu, daşınmaz əmlak bazarında müqayisə olunan obyektlər üçün mövcud tarif və tariflərin təhlili əsasında həyata keçirilir. Potensial ümumi gəlir (GPI) bütün itkilər və xərclər nəzərə alınmadan 100% istifadə ilə daşınmaz əmlakdan əldə edilə bilən gəlirdir. RPE, qiymətləndirilən əmlakın sahəsindən və qəbul edilən icarə dərəcəsindən asılıdır.
PVD = S * Ca, harada
S - kvadrat metrdə sahə. m., icarəyə verilir;
Ca - 1 kv. m.
Bir qayda olaraq, kirayə haqqı əmlakın yerləşdiyi yerdən, fiziki vəziyyətindən, kommunikasiyaların mövcudluğundan, icarə müddətindən və s.
2. Əmlakın tam istifadə edilməməsindən təxmini itkilər və ödənişlərin yığılması zamanı itkilər qiymətləndirilir. PVD-nin itkilərin miqdarı ilə azaldılması düsturla müəyyən edilən faktiki ümumi gəlirin (DVI) dəyərini verir.
DVD = PVD - itkilər.
3. Qiymətləndirilən əmlakın istismarı üzrə təxmin edilən məsrəflər hesablanır. Obyektin normal fəaliyyətini və gəlirin təkrar istehsalını təmin etmək üçün dövri xərclərə əməliyyat xərcləri deyilir.
4. Proqnozlaşdırılan xalis əməliyyat gəliri DVD-nin əməliyyat xərclərinin məbləği ilə azaldılması yolu ilə müəyyən edilir. Beləliklə, NOR = DVD - Əməliyyat xərcləri (amortizasiya istisna olmaqla).
5 . Kapitallaşma nisbəti hesablanır. Sonuncunu müəyyən etmək üçün bir neçə üsul var:
5.1. Kumulyativ tikinti üsulu.
5.2. Əsaslı xərclərin ödənilməsi nəzərə alınmaqla kapitallaşma əmsalının müəyyən edilməsi üsulu.
5.3. Əlaqəli investisiya metodu və ya investisiya qrupu texnikası.
5.4. Birbaşa kapitallaşdırma üsulu.
5.1. Kumulyativ tikinti üsulu
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində kapitallaşma dərəcəsi iki elementdən ibarətdir:
İnvestisiyaların gəlirlilik dərəcələri (kapitalın gəlirlilik dərəcələri). Bu, müəyyən bir investisiya ilə bağlı vaxt, risk və digər amillər nəzərə alınmaqla, pulun dəyərinə görə investora ödənilməli olan kompensasiyadır.
Kapitalın qaytarılması (ödənilməsi) normaları. Kapitalın qaytarılması ilkin investisiya məbləğinin qaytarılmasına aiddir. Üstəlik, kapitallaşma nisbətinin bu elementi yalnız aktivlərin köhnəlmiş, yəni dəyərini itirən hissəsinə aiddir.
Kapitalın gəlirlilik dərəcəsi aşağıdakılara əsaslanır:
1. risksiz gəlir dərəcəsi;
2. risk mükafatları;
3. daşınmaz əmlakın aşağı likvidliyinə görə mükafatlar;
4. investisiyaların idarə edilməsi üçün mükafatlar.
Risksiz gəlir dərəcəsi. Daha əvvəl sadalanan digər komponentlərin əlavə olunduğu əsas kimi istifadə olunur. Risksiz dərəcəsi müəyyən etmək Risksiz əməliyyatlar üçün həm orta Avropa göstəricilərindən, həm də Rusiyadan istifadə edə bilərsiniz.
Orta Avropa göstəricilərindən istifadə edildikdə risksiz dərəcəyə investisiya riskinə görə mükafat əlavə edilir müəyyən bir ölkəyə, sözdə ölkə riski.
Rusiya göstəriciləri dövlət istiqrazlarının gəlirlilik dərəcəsinə və ya ən yüksək etibarlılıq kateqoriyalı bankların xarici valyuta depozitləri üzrə dərəcələrinə (müqayisəli müddətə və məbləğə) əsasən götürülür. Risksiz dərəcə müəyyən obyektə investisiya qoyuluşu üçün minimum kompensasiyanı müəyyən edir.
Risk mükafatı.Əvvəllər sadalananlar istisna olmaqla, bütün investisiyalar qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın növünün xüsusiyyətlərindən asılı olaraq daha yüksək risk dərəcəsinə malikdir. Risk nə qədər böyükdürsə, birincini kompensasiya etmək üçün faiz dərəcəsi bir o qədər yüksək olmalıdır.
Aşağı likvidlik mükafatı. Likvidlik əmlakın nə qədər tez pula çevrilə biləcəyini ölçür. Daşınmaz əmlak nisbətən aşağı likviddir. Bu mükafat xüsusilə ipotekanın zəif inkişaf etdiyi ölkələrdə yüksəkdir.
İnvestisiya İdarəetmə Mükafatı.İnvestisiya nə qədər riskli və mürəkkəb olsa, bir o qədər bacarıqlı idarəetmə tələb olunur. İnvestisiya idarəçiliyi, xərcləri əməliyyat xərclərinə daxil olan daşınmaz əmlakın idarə edilməsi ilə qarışdırılmamalıdır, kapital xərclərinin ödənilməsi nəzərə alınmaqla kapitallaşma nisbətinin müəyyən edilməsi üsulu
Daşınmaz əmlakın kapitallaşma dərəcəsinə investisiyanın gəlirlilik dərəcəsi və kapitalın gəlirlilik dərəcəsi daxildir.
Aktivin dəyərində dəyişiklik proqnozlaşdırılırsa (azalma və ya artım), onda kapitallaşma əmsalında kapitallaşma əmsalını nəzərə almaq zərurəti yaranır.
İnvestisiya edilmiş kapitalı geri qaytarmağın üç yolu var:
1. Kapitalın düz xətti qaytarılması (Ring metodu).
2. Əvəzetmə fondu və investisiyanın gəlirlilik dərəcəsi əsasında kapitalın qaytarılması (İnvud üsulu). Buna bəzən annuitet metodu da deyirlər.
3. Kompensasiya fondu və risksiz faiz dərəcəsi (Hoskold üsulu) əsasında kapitalın qaytarılması.
Ring üsulu. Gəlir axınının sistematik şəkildə azalması və əsas məbləğin bərabər hissələrlə ödənilməsi gözlənildikdə bu metoddan istifadə etmək məqsədəuyğundur. Kapitalın illik gəlirlilik dərəcəsi aktivin dəyərinin 100%-ni onun qalan faydalı istifadə müddətinə bölmək yolu ilə hesablanır, başqa sözlə, aktivin istifadə müddəti ilə qarşılıqlıdır.
Misal.
İnvestisiya şərtləri:
Məbləğ = 2000 ABŞ dolları;
Müddət = 5 il;
İnvestisiyaların gəlirlilik dərəcəsi = 12%.
Aktivin 100%-i 5 il ərzində silinəcəyindən (100% : 5 = 20%) illik düz xətt gəlirlilik dərəcəsi 20% olacaq. Bu halda kapitallaşma nisbəti belə olacaq: 20% + 12% = 32%.
İlkin sərmayənin 20%-i hər il 12%-lik investisiya gəliri ilə qaytarılacaq. Qeyd edək ki, mütləq ifadədə ödənilən faizlər əsas borcun azalan qalığına hesablandığı üçün ildən-ilə azalacaq. Birinci il üçün faiz 240 dollar olacaq; ikinci üçün - 192; üçüncü üçün - 144; dördüncü üçün - 96; beşinci üçün - 48 dollar (aşağıdakı şəklə baxın)
Inwood üsulu. Bu üsul bütün proqnoz dövrü ərzində sabit, bərabər gəlir əldə ediləcəyi gözlənildikdə istifadə olunur. Bu gəlir axınının bir hissəsi investisiyanın qaytarılmasını, digəri isə kapitalın geri qaytarılmasını və ya qaytarılmasını təmin edəcək. Bundan əlavə, gəlir axınının məbləği investisiyanın qaytarılmasını, digəri isə kapitalın geri qaytarılmasını və ya qaytarılmasını təmin edəcək.
Bundan əlavə, kapitalın qaytarılması məbləği investisiyanın (kapitalın) gəlirliliyi nisbətində yenidən investisiya ediləcək. Bu halda kapitallaşma əmsalının tərkib hissəsi kimi investisiyanın gəlirlilik dərəcəsi investisiya üçün olduğu kimi eyni faiz dərəcəsində əvəzedici fond əmsalına bərabər olacaqdır (bu amil mürəkkəb faizin altı funksiyası cədvəlindən götürülmüşdür). Bərabər gəlir axını ilə kapitallaşma əmsalı özü investisiyaların gəlirliliyi dərəcəsinin və eyni faiz üçün kompensasiya fondu əmsalının cəminə bərabər olacaqdır (kapitallaşma əmsalı mürəkkəb faizin altı funksiyası cədvəlindən götürülə bilər) sütunda vahidin amortizasiyasına töhfə).
Hoskold üsulu. O, ilkin investisiyanın əldə etdiyi gəlir dərəcəsi o qədər yüksək olduqda istifadə olunur ki, təkrar investisiyanın eyni sürətlə baş verməsi ehtimalı azdır. Buna görə də, yatırılan vəsaitlərin risksiz nisbətdə gəlir əldə etməsi gözlənilir.
Misal.İnvestisiya layihəsi 5 il ərzində investisiyadan (kapitaldan) illik 12% gəlir əldə etməyi nəzərdə tutur. İnvestisiya məbləğlərinin qaytarılması 6% dərəcəsi ilə təhlükəsiz şəkildə yenidən investisiya edilə bilər.
Həll. Əgər kapitalın gəlirlilik dərəcəsi 0,1773964-ə bərabərdirsə, bu, 5 il ərzində 6% olan əvəzedici fond əmsalıdır, onda kapitallaşma əmsalı (R) 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964 olacaqdır.
İnvestisiya dəyərini tamamilə yox, qismən itirəcəyi proqnozlaşdırıldığı halda, kapitallaşma nisbəti bir qədər fərqli hesablanacaqdır.
Misal.Əmlakın 5 ildən sonra hazırkı dəyərinin 50%-nə satılacağı proqnozlaşdırılır. İnvestisiyaların gəlirlilik dərəcəsi 12% təşkil edir.
Həll. Ring metoduna görə kapitalın gəlirliliyi 20% (100%: 5 il) * 1/2 = 10% təşkil edir. R = 0,1 (kapitalın gəlirliliyi dərəcəsi) + 0,12 (investisiyaların gəlirlilik dərəcəsi) = 0,22 = 22%.
Inwood metoduna görə Kapitalın gəlirlilik dərəcəsi bərpa fondu əmsalını dəyər itkisinin faizinə vurmaqla müəyyən edilir.
50% itki * 0,1574097 = 0,07887. R = 0,0787 (kapitalın gəlirliliyi dərəcəsi) + 0,12 (investisiyaların gəlirlilik dərəcəsi) = 0,1987 = 19,87%.
5.2. Daşınmaz əmlaka investisiya qoyarkən investor ilkin qoyulmuş kapitalın dəyərində gələcək artımı gözləyir. Bu hesablama investorun müəyyən daşınmaz əmlak növlərinə artan tələbin təsiri altında və ya inflyasiyanın artması səbəbindən torpağın, binaların və tikililərin qiymətinin artması ilə bağlı proqnozuna əsaslanır. Bu baxımdan kapitallaşma əmsalında kapital qoyuluşlarının dəyərinin artımını nəzərə almaq zərurəti yaranır.
Misal. Kapitalın tələb olunan gəlir dərəcəsi 12% təşkil edir. Dəyər artımı növbəti beş il ərzində baş verəcək və 40% təşkil edəcək.
1. Təxirə salınmış gəlir 0,4 * 0,1574 (12% ilə 5 il üçün kompensasiya fondu əmsalı) = 0,063 kimi hesablanır.
2. Təxirə salınmış gəlir kapitalın tələb olunan gəlir normasından çıxılır və bununla da kapitallaşma əmsalı müəyyən edilir.
R = 0,12 - 0,063 = 0,057 = 5,7%.
İnvestisiya edilmiş vəsaitin dəyəri artarsa, satışdan əldə edilən gəlir yalnız bütün qoyulmuş kapitalın gəlirini təmin etmir, həm də kapitaldan 12% gəlir əldə etmək üçün lazım olan gəlirin bir hissəsini təmin edir. Buna görə də kapitallaşma əmsalı gözlənilən kapital qazancını nəzərə almaq üçün azaldılmalıdır.
5.3. Əlaqəli investisiya metodu və ya investisiya qrupu texnikası. Daşınmaz əmlakın əksəriyyəti borc və kapitaldan istifadə olunmaqla alındığından, kapitallaşma əmsalı investisiyanın hər iki hissəsi üzrə gəlir tələblərinə cavab verməlidir. Bu nisbətin dəyəri müvafiq investisiya metodu və ya investisiya qrupu texnikası ilə müəyyən edilir. Borc alınmış vəsaitlərin kapitallaşma əmsalı ipoteka sabiti adlanır və aşağıdakı düsturla hesablanır:
Kreditin şərtləri məlumdursa, ipoteka sabiti mürəkkəb faizlərin altı funksiyası cədvəlindən müəyyən edilir: bu, faiz dərəcəsi və bərpa fondu əmsalının cəmi olacaq və ya kreditin amortizasiya ayırma əmsalına bərabər olacaq. vahid.
Kapitalın kapitallaşma nisbəti düsturla hesablanır:
Ümumi kapitallaşma əmsalı orta çəkili kimi müəyyən edilir
, Harada
M - borc götürülmüş vəsaitlərin dəyərdə payı;
Rm - borc kapitalı üçün kapitallaşma əmsalı;
Re kapital üçün kapitallaşma nisbətidir.
Satışların müqayisə üsulu. Bu üsul, adətən, son 3-6 ay ərzində oxşar daşınmaz əmlakın satışına dair məlumatların müqayisəsi və təhlilinə əsaslanır. Müqayisəli satış metodunun əsas prinsipi əvəzetmə prinsipidir ki, bazarda bir neçə əmlak varsa, rasional investor müəyyən bir əmlak üçün oxşar faydalı daşınmaz əmlakın dəyərindən çox pul ödəməyəcək.
Faydalılıq dedikdə, obyektin istifadəsinin məqsədini, mümkünlüyünü və üsullarını, habelə belə istifadə nəticəsində əldə edilən gəlirin ölçüsünü və vaxtını müəyyən edən xüsusiyyətlərinin məcmusu başa düşülür. Bu üsul yalnız son əməliyyatlar üzrə kifayət qədər müqayisəli və etibarlı məlumat olduqda obyektiv hesab olunur.
Bu üsul əməliyyatların şərtləri və qiymətləri, satıcılar və alıcılar haqqında məlumat daxil olmaqla, başa çatmış əməliyyatların məlumat bazasını tələb edir. Qiymətləndirici alıcının və ya satıcının maliyyə təzyiqi altında hərəkət edib-etmədiyini, əməliyyatın hər iki tərəfinin müstəqil olub-olmadığını, bazara xas olan məlumata malik olub-olmadığını, iqtisadi cəhətdən rasional hərəkət edib-etmədiyini, maliyyələşdirmənin bazar üçün xarakterik olub-olmadığını müəyyən etməlidir. Qiymətləndirilən obyektlə müqayisə edilən obyektlərlə aparılan əməliyyatların təhlilini müəyyən etmək üçün bu obyektlərin xarakterik olduğu bazar seqmentini müəyyən etmək lazımdır.
Ümumi renta çarpan metodu. Ümumi icarə çarpanı satış qiymətinin potensial və ya faktiki ümumi gəlirə nisbətidir. Bu üsul üç mərhələdə həyata keçirilir:
1. Qiymətləndirilən əmlakdan bazar icarə gəliri qiymətləndirilir.
2. Ümumi gəlirin satış qiyməti ilə əlaqəsi son bazar əməliyyatları əsasında müəyyən edilir.
3. Qiymətləndirilən əmlakın ehtimal olunan dəyəri qiymətləndirilən əmlakdan bazar icarəsi gəlirinin ümumi icarə çarpanına vurulması yolu ilə hesablanır.
,
Harada V- qiymətləndirilən obyektin ehtimal olunan satış qiyməti, D r - qiymətləndirilən obyektin icarə gəliri, VRM - ümumi icarə multiplikatoru, C anal - analoqun satış qiyməti, PVD anal - analoqun potensial ümumi gəliri.
Misal. PVD ilə əmlakı 15.000 dollara qiymətləndirmək lazımdır. Məlumat bankı yaxınlarda satılan analoqlar haqqında aşağıdakı məlumatları ehtiva edir (aşağıdakı cədvələ baxın):
BRM (analoqlar üzərində orta hesabla) = (5 + 5,43 + 4,8) / 3 = 5.
V = 15000 ∙ 5 = $75000.
Ümumi icarə multiplikatoru qiymətləndirilən və müqayisə edilə bilən daşınmaz əmlaklar arasında mövcud olan fərqlərə uyğunlaşdırılmır, çünki GRM-nin hesablanması faktiki icarə ödənişləri və artıq qeyd olunmuş fərqləri nəzərə alan satış qiymətlərinə əsaslanır.
Ümumi icarə çarpan metodu (GRM)
Torpağın dəyəri satış qiymətləri ilə əmlakdan əldə edilən potensial və ya faktiki ümumi gəlir arasındakı əlaqə əsasında qiymətləndirilir. Üç şeyi etməlisiniz:
- 1. Qiymətləndirilən əmlakdan bazar icarə gəlirini qiymətləndirin.
- 2. Son bazar əməliyyatları əsasında ümumi gəlirin satış qiymətinə nisbətini müəyyən edin.
- 3. Qiymətləndirilən sahənin dəyərini ondan bazar icarə gəlirini GRM-ə vurmaqla tapın (cədvəl 23).
Cədvəl 1. VRM üsulu ilə torpaq sahəsinin təxmini satış qiymətinin hesablanması
VRM müqayisə olunan və qiymətləndirilən saytlar arasındakı fərqləri tənzimləmir
çünki onlar satış qiymətlərində və gəlir dərəcələrində nəzərə alınırlar. Sadəcə ehtiyacınız var
müqayisə üçün analoqları daha dəqiq seçin. Ancaq eyni zamanda, bu üsul bütün obyektlər üçün əməliyyat xərclərində mümkün fərqləri nəzərə almır. Hesablamalarda ümumi gəlirin xalis gəlirlə əvəz edilməsi ilə bu çatışmazlıq aradan qaldırıla bilər.
Transfer və ya korrelyasiya metodu- tikilmiş ərazinin ümumi dəyəri ilə torpağın dəyəri arasında nisbət müəyyən edilməklə həyata keçirilir. Müəyyən edilmişdir ki, torpağın qiyməti ilə onun üzərində ucaldılan tikililərin qiyməti arasında sabit əlaqə mövcuddur. Buna görə də, torpaq sahəsinin dəyəri müqayisə olunan əmlakın ümumi satış qiymətini onun iki komponentinə - torpaq sahəsinə və tikililərə (yaxşılaşmalara) bölməklə qiymətləndirilə bilər. Alınan nisbət əmsalları müəyyən ərazi üçün əsas sahənin müqayisə vahidinin dəyərini müəyyən etmək üçün qiymətləndirilən mikrorayonlara tətbiq oluna bilər (cədvəl 24).
Cədvəl 2. Köçürmə üsulu ilə əmsalın hesablanması
Beləliklə, qiymətləndirilən ərazidə bir əmlak 200 min rubla satılıbsa, o zaman torpağın dəyəri: 200,0 H 0,224 = 44,8 min rubl,
burada 0,224 cədvəldəki əmsalın orta qiymətidir. 24.
Paylanma üsulu(nisbət üsulu, korrelyasiya) - torpaq sahəsinin dəyərinin məlum nisbəti və əmlak kompleksində yaxşılaşma əsasında torpaq sahəsinin komponent dəyərinin müəyyən edilməsi. Metod töhfə prinsipinə və hər bir əmlak növü üçün torpaq və tikililərin dəyəri arasında normal əlaqənin olmasının təsdiqinə əsaslanır. Bu nisbət ən etibarlıdır
yeni tikililər üçün ən yaxşı və ən səmərəli istifadə variantına yaxındırlar.
Binalar nə qədər köhnədirsə, torpaq dəyərinin ümumi əmlak dəyərinə nisbəti bir o qədər yüksəkdir.
Metodun tətbiqi üçün müəyyən bir bazarda torpağın dəyərləri ilə müəyyən bir daşınmaz əmlak növünün bütün əmlakı arasındakı əlaqəyə dair etibarlı statistik məlumatlar tələb olunur. Bununla belə, metod aşağı etibarlılığa malik olduğundan, hətta inkişaf etmiş bazarlarda da nadir hallarda istifadə olunur. Metoddan istifadə torpaq alqı-satqısı ilə bağlı məlumatların kifayət qədər olmaması şəraitində əsaslandırılır. Yaranan dəyərlər təxmini hesab olunur.
Misal. Binalarla analoq yaxınlarda 1250 min rubla satılıbsa, torpaq sahəsinin dəyərini müəyyən etmək lazımdır.
Əvvəlcə satış qiymətlərindəki təkmilləşdirmə xərclərinin payını hesablayaq:
Buna görə də, satış qiymətində torpaq sahəsinin payı orta hesabla olacaq: 27%: 1,0-0,73 = 0,27.
Qiymətləndirilənə bənzər bir süjetin 1250 x 0,27 = 337,5 min rubla satıldığını güman etmək olar. Qiymətləndirmə predmeti ilə fərqlərə düzəlişlər edildikdən sonra qiymətləndirilən torpaq sahəsinin dəyəri müəyyən edilir. daşınmaz əmlakın dəyəri torpaq çarpanı
Problem 13. Sahibkar üç ildən sonra 1500 minə ev ala biləcəyinə inanır.
Bu gün ödənilən ilkin qiymət ona bankın 15% faiz dərəcəsi əsasında ev almaq üçün lazım olan məbləğə qənaət etməyə imkan verəcək.
Problem 36. 800 min VV ipoteka krediti ondan istifadəyə görə yalnız faizlərin vaxtaşırı ödənilməsini nəzərdə tutur. Eyni zamanda, müqavilənin şərtlərinə əsasən, kreditin əsas məbləği onun bağlandığı tarixdən 8 il müddətində birdəfəlik ödənilir. Borcalan fiziki şəxs krediti 8 ilə qaytarmaq üçün vəsait toplamaq üçün kommersiya bankında xüsusi hesab açır. Bankda toplanan vəsaitlər üçün, yəni fondun nağd pul qalıqları üçün kreditlər illik 10% dərəcəsi ilə hər il tutulur.
Ümumi icarə çarpanı (GRM)– oxşar daşınmaz əmlak obyektlərinə malik olan daşınmaz əmlakın (potensial və ya faktiki) satış qiyməti ilə ümumi gəlirinin nisbətini əks etdirən göstərici. O, məcmu göstəricidir və qiymətləndirilən obyektin gəlirinə çarpan kimi istifadə olunur. BPM obyekt xüsusiyyətlərindəki fərqlər üçün tənzimlənmir.
Harada R i- Satış qiyməti i- oxşar obyekt;
I i- ümumi gəlir i- oxşar obyekt;
n– istifadə olunan analoqların sayı (3-5 obyekt).
Qiymətləndirilən əmlakın bazar dəyəri düsturla müəyyən edilir:
(27)
burada V - əmlakın bazar dəyəri;
I – qiymətləndirilən əmlakdan ümumi gəlir.
Problem 13: Müəyyən bir şəhər rayonunda üç oxşar mənzilin satış qiymətləri və kirayə səviyyələri məlumdursa, bir otaqlı mənzilin bazar dəyərini müəyyənləşdirin. Bazar məlumatları Cədvəl 7-də təqdim olunur. Qiymətləndirilmiş bir otaqlı mənzil 7,7 min rubl üçün icarəyə verilir. aylıq.
Cədvəl 7 – Ümumi icarə çarpanının hesablanması
|
Analoq obyektlər |
Bazar qiyməti, min rubl. |
Aylıq kirayə, min rubl. |
Təxmini VRM |
|
Mənzil 1 | |||
|
Mənzil 2 | |||
|
Mənzil 3 | |||
|
BRM orta |
Qiymətləndirilmiş bir otaqlı mənzilin bazar dəyəri:
3.3 Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində maya dəyərinə əsaslanan yanaşma
Xərc yanaşması yığılmış amortizasiya nəzərə alınmaqla qiymətləndirilən əmlakın yenidən yaradılması (əvəz edilməsi) üçün zəruri olan xərclərin müəyyən edilməsinə əsaslanır. Xərc yanaşmasından istifadə etməklə hesablanmış maya dəyərinə binanın və torpaq sahəsinin qalıq dəyərinin cəmi daxildir.
(28)
V- əmlakın dəyəri;
V L- torpaq sahəsinin dəyəri;
V bərpa edin– binanın bərpası (dəyişdirilməsi) xərcləri;
D- qiymətləndirilən binanın yığılmış aşınması.
Metoddan istifadə üçün ümumi vəziyyətlər:
xüsusi təyinatlı daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi
yeni tikinti üçün texniki-iqtisadi təhlil
ən yaxşı, ən effektiv istifadə variantının müəyyən edilməsi
passiv bazarlarda daşınmaz əmlakın dəyərinin müəyyən edilməsi
digər qiymətləndirmə üsulları ilə aparılan qiymətləndirmə nəticələri yoxlanılarkən.
Metoddan istifadə üçün məcburi hallar:
əmlak vergisinin məqsədləri
binaların, torpaqların dəyərini müəyyən etmək üçün zəruri hallarda zəbt
gəlir vergisi məqsədləri
daşınmaz əmlakı sığortalayarkən.
Zamanla strukturların, binaların və tikililərin dəyəri bir sıra səbəblərə görə azalır:
əməliyyat zamanı strukturun aşınması;
mənfi ekoloji təsirlər;
tikinti texnologiyasında dəyişikliklər;
xarici amillərin təsiri.
Amortizasiya bir daşınmaz əmlak parçasının faydalılığını və buna görə də dəyərini itirməsidir. Aşınma baş verir:
Fiziki/zamanla müəyyən edilmiş istehlak xassələrinin itirilməsi səbəbindən dəyərin azalması/
Funksional/müasir memarlıq, estetik, planlaşdırma həlləri, rahatlıq tələblərinə uyğun gəlmədiyi üçün əmlakın dəyərinin azalması/
Xarici/xarici mühitin dəyişməsi nəticəsində dəyərin köhnəlməsi; amillər binanın özünə birbaşa təsir etmir/
Fiziki və funksional aşınma çıxarıla və ya düzəldilə bilməz.
Binanın aşınmasını təyin etmək üsulları:
Komponentlərə görə parçalanma üsulu.
O, konstruksiya elementlərinin xüsusi çəkiləri və onların aşınma qiymətləri nəzərə alınmaqla obyektin ümumi qiymətində onların xüsusi çəkisi nəzərə alınmaqla, ümumi fiziki aşınmanın müəyyən edilməsindən ibarətdir.
Effektiv yaş metodu.
Qiymətləndirilən əmlakın binalarının müayinəsi əsasında. O qeyd edir ki, effektiv yaş ( EV) tipik iqtisadi ömür müddətinə aiddir ( SJE), yığılmış aşınma kimi ( VƏ) dəyişdirmə dəyərinə ( Günəş).
(29)
Satışları müqayisə etməyin bir yolu.
O, binanın bərpa dəyərini oxşar obyektlərin cari satış qiymətləri ilə müqayisə etməklə onun yığılmış köhnəlməsinin bazar qiymətləndirilməsinin müəyyən edilməsindən ibarətdir. Ardıcıllıq:
Qiymətləndirilənə oxşar əmlakların son satışlarının seçilməsi.
Binanın dəyişdirilməsi dəyərinin müəyyən edilməsi.
Binanın cari bazar dəyərinin müəyyən edilməsi.
Yığılmış aşınmanın orta qiymətinin fərqlə müəyyən edilməsi (V yeni – V cari ) .
İqtisadi həyat müddəti (ELL)- binanın əmlakın ümumi dəyərinə töhfə verdiyi dövr mənfəətin artırılması üçün istifadə olunur.
Effektiv yaş (EA)- binanın fiziki vəziyyətinə, avadanlıqlarına, dizaynına və iqtisadi amillərə əsaslanaraq, onun ömrünün təxmin edildiyi vaxt.
Problem 14: 45 il əvvəl tikilmiş binanın dəyişdirilməsinin dəyərinin 14,725 min rubl olduğu müəyyən edilmişdir. Standart layihə pasportuna əsasən, binanın iqtisadi istismar müddəti 110 ildir. Binanın effektiv yaşı faktiki yaşa bərabərdir. Satış müqayisəsi metodundan istifadə edərək torpaq sahəsinin bazar dəyəri 1230 min rubl qiymətləndirilir. Əmlakın dəyərini müəyyənləşdirin.
1 Yığılmış aşınmanın miqdarı müəyyən edilir.
2 Əmlakın ümumi dəyəri hesablanır
Problem 15: Aşağıdakı ilkin məlumatlar verildikdə əmlakın bazar dəyərini müəyyənləşdirin:
torpaq sahəsi 2,917 m2
torpağın kadastr dəyəri 248 rub./m2
binanın faydalı sahəsi 2000 m2
smetaya görə binanın tikintisinin dəyəri 31,262 min rubl təşkil edir.
dolayı xərclər tikinti dəyərinin 20%-ni təşkil edir
binalar üçün illik icarə itkisi 59 rubl / m2 təşkil edir
oxşar əmlak üçün ümumi icarə çarpanı 4.2-dir.
Qiymətləndirilən binada aşağıdakı bərpa işləri aparılmalıdır:
damın dəyişdirilməsi 150 min rubl.
daxili bəzək 430 min rubl.
istilik sisteminin sökülməsi və modernləşdirilməsi 195 min rubl.
1. Torpaq sahəsinin qiyməti müəyyən edilir (V L)
burada S L torpaq sahəsinin sahəsidir
C K – müvafiq funksional istifadə növünə malik torpağın kadastr dəyəri
2. Binanın tam dəyişdirilməsinin dəyəri hesablanır
3. Ümumi (ümumi) yığılmış aşınma (D) hesablanır. Bərpa və təmir işlərinin dəyəri əsasında müəyyən edilir.
Fiziki aşınmaya ( D fiziki) damın dəyişdirilməsi və daxili bəzək xərcləri daxildir.
D fiziki = 150+430=580min rubl.
İstilik sisteminin funksional - modernləşdirilməsi.
D func. = 195 min rubl.
Xarici aşınma azaldılmış icarə ödənişlərindən ibarətdir. İqtisadi amortizasiyanın dəyəri icarə itkilərinin kapitallaşdırılması və ya ümumi icarə multiplikatorundan istifadə etməklə müəyyən edilir.
D fiziki = 2000×59×4,2=495,6 min rubl.
4 Əmlakın dəyərini tapın (forma 28)
4. Daşınmaz əmlakdan istifadənin ən yaxşı və effektiv variantının müəyyən edilməsi.
1. Yer.
2. Bazar tələbi.
3. Uzunmüddətli torpaq icarə müqavilələrinin mövcudluğu.
4. Saytın resurs keyfiyyəti.
5. İnvestisiya cəlbediciliyi.
Ən yaxşı və ən yaxşı istifadə təhlili iki halda aparılır:
1. İnkişaf etməmiş ərazi.
2. Tikinti sahəsi (mövcud təkmilləşdirmələr).
Torpaq üçün qalıq
Torpaqla bağlı gəlir, qalan istehsal amillərinin ödənilməsindən ibarət olan obyektin əldə etdiyi ümumi gəlirdən çıxıldıqdan sonra qalıq kimi müəyyən edilir.
V o = V L + V B (30)
Harada V o- ümumi xərc
V L- torpağın dəyəri
V B- bina və tikililərin dəyəri
V L = (NOI – V B × R B)/ R L (31)
Harada NOI– xalis əməliyyat gəliri
R L- torpaq üçün kapitallaşma dərəcəsi
V B × R B– bina və tikililərlə bağlı gəlirlər
Metod yeni tikililəri olan obyektlər üçün istifadə olunur.
Bina və tikililər üçün qalan
Xərclərin yüksək dəqiqliklə müəyyən edilməsi şərti ilə təkmilləşdirmələrin dəyərini qiymətləndirmək üçün istifadə olunur. Metod köhnəlmiş və çox köhnəlmiş binaları olan bir əmlak üçün istifadə olunur.
V B = (NOI – V L × R L )/ R B (32)
V L × R L - torpaqla bağlı gəlir
4.1 Boş torpaq
Təhlil 3 mərhələdə aparılır:
1. İstifadə variantları (inkişaf strategiyaları) seçilir.
2. Seçilmiş variantların hər biri üçün yeni tikintinin dəyəri müəyyən edilir. Saytın resurs keyfiyyəti və texnoloji mümkünlüyü kimi amillər nəzərə alınır.
3. Təhlil olunan inkişaf strategiyalarının maliyyə mümkünlüyünü müəyyən edin. Bunun üçün gəlir və xərclər üzrə proqnoz hesabatı tərtib edilir, xalis əməliyyat gəliri müəyyən edilir və s.
Problem 16: Saytın inkişafı üçün üç mümkün strategiya müəyyən edilmişdir: yaşayış binası, ofis binası, ticarət mərkəzi. İnkişafın dəyəri müvafiq olaraq 45,8 milyon rubl, 54,6 milyon rubl, 70,0 milyon rubl təşkil edir. İnvestisiyadan gözlənilən gəlir 12% təşkil edir. Obyektlərin istismar müddəti 90, 50, 50 il müəyyən edilir. İnkişaf strategiyalarının müqayisəsi torpaq üçün qalıq metodu əsasında aparılır. Torpaq üçün kapitallaşma dərəcəsi 11% təşkil edir.
1. Binalar üçün kapitallaşma dərəcəsi müəyyən edilir (Ring metodundan istifadə etməklə)
R dəmir yolu stansiyası = 12%+100%/90 = 13,1%
R ofis binası = 12%+100%/50 = 14.0%
R t.c. = 12%+100%/50 = 14.0%
2. Binalara aid olan xalis əməliyyat gəliri hesablanır
NOI dəmir yolu = 45,8 × 0,131 = 6,0 milyon rubl.
NOI ofis binası =54,6×0,14 = 7,644 milyon rubl.
NOI t.c. = 70,0×0,14 = 9,8 milyon rubl.
3. Torpağın cari dəyərinə kapitallaşdırılan torpaq sahələri ilə bağlı xalis əməliyyat gəlirini tapın
Cədvəl 8 – Torpaqdan ən yaxşı və ən səmərəli istifadənin təhlili, min rubl.
|
Göstəricilər |
Yaşayış binası |
Ofis binası |
Ticarət mərkəzi |
|
|
İllik Ümumi Gəlir | ||||
|
Ödənişlərin yığılmasında az istifadə və itkilərə görə düzəlişlər (yer üçün icarə haqqının itirilməsi) | ||||
|
Digər gəlirlər (gözəllik salonu, bar və s.) | ||||
|
Faktiki Ümumi Gəlir | ||||
|
Əməliyyat xərcləri (obyektin istismarı) | ||||
|
Qısa ömürlü elementlərin dəyişdirilməsi üçün ehtiyat (rabitə, santexnika və s.) | ||||
|
Xalis əməliyyat gəliri (cəmi), NOI HAQQINDA | ||||
|
Binalara aid edilən gəlir NOI IN | ||||
|
Torpaqdan xalis əməliyyat gəliri, NOI L | ||||
|
Torpaq dəyəri, V L |
Nəticə: Torpaqdan istifadə üçün ən yaxşı seçim ticarət mərkəzinin inkişafıdır, çünki torpağın dəyəri daha yüksəkdir və torpaqdan gələn gəlir daha çoxdur.
Oxşar məqalələr
